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ALERTA IMOBILIÁRIO | JULGAMENTOS E DECISÕES QUE IMPACTAM O SETOR E REFORÇAM A SEGURANÇA JURÍDICA
Acordo Histórico no STJ: Resolução da Disputa pela Antiga Sede da carioca Sam Indústrias
Uma notícia importante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) demonstra a eficácia da conciliação em casos complexos. O Centro Judiciário de Solução de Conflitos (Cejusc/STJ) facilitou um acordo que pôs fim à longa disputa pela propriedade da antiga sede da Sam Indústrias, no Rio de Janeiro.
O caso envolvia a massa falida da Sam Indústrias e as empresas Milano Empreendimentos e Santa Rita I Empreendimentos. A Sam Indústrias, que já foi uma próspera companhia, teve seu patrimônio supostamente dilapidado por fraudes, levando à sua falência em 2008. A disputa pelo imóvel se arrastava há cinco anos no STJ.
Sob a supervisão do ministro Marco Buzzi, o Cejusc conseguiu uma conciliação que considerou diversos fatores, incluindo o alto valor das benfeitorias realizadas no imóvel (mais de R$ 89 milhões) e a falta de interesse da massa falida em continuar a perseguir a propriedade, dada a complexidade e litigiosidade envolvidas.
Para Rodrigo Palacios, sócio da área Imobiliária do Viseu, este acordo é um excelente exemplo de como a mediação e a conciliação podem ser ferramentas poderosas para resolver litígios, mesmo aqueles com um histórico complexo e valores significativos. A solução consensual não apenas encerra uma disputa prolongada, mas também libera recursos e evita a continuidade de processos judiciais onerosos.
Vício de Notificação em Alienação Fiduciária e a Importância da Intimação Pessoal
Rodrigo Palacios teve acesso a uma decisão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), que reforça a importância da correta notificação do devedor em contratos de alienação fiduciária. A 4ª Turma Julgadora da 6ª Câmara Cível, em acórdão relatado pelo Desembargador Fernando Ribeiro Montefusco, anulou todo o procedimento de consolidação da propriedade e o leilão extrajudicial de um imóvel devido a um vício na notificação para purgação da mora.
O caso em questão, envolvendo o Bradesco e uma devedora pessoa física, demonstrou que a notificação foi enviada para o endereço do terreno dado em garantia, e não para o endereço residencial da devedora, conforme exigido pela Lei nº 9.514/97. A decisão de primeira instância havia validado a notificação por edital, mas o TJGO, por unanimidade, reformou a sentença, destacando que o banco não esgotou todas as possibilidades de localização da devedora antes de recorrer à intimação por edital.
De acordo com a análise de Palacios, essa decisão reforça a importância da intimação pessoal do devedor, no endereço constante do contrato, uma formalidade essencial, sendo que sua inobservância acarreta a nulidade de todo o processo de expropriação. A tese de julgamento do TJGO é clara: “A intimação do devedor para purgação da mora, no âmbito da alienação fiduciária de imóvel, deve ser pessoal e realizada no endereço constante do contrato; a inobservância dessa formalidade acarreta a nulidade da consolidação da propriedade e de todos os atos expropriatórios subsequentes.”
O especialista reforça que é fundamental que as instituições financeiras e os profissionais do direito estejam atentos a esses detalhes processuais para evitar nulidades e garantir a segurança jurídica nas operações de crédito imobiliário. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já aponta nesse sentido, exigindo o esgotamento dos meios de localização do devedor antes da notificação por edital.
Marco na Execução Civil: Decisão do STJ dispensa citação por oficial de justiça para arresto eletrônico de ativos
Uma recente e importante decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial nº 2.099.780-PR, trouxe um esclarecimento importante para a celeridade e eficácia das execuções, impactando diretamente a rotina do direito imobiliário e da recuperação de créditos.
O STJ firmou o entendimento de que a tentativa frustrada de citação por oficial de justiça não é um pré-requisito para o arresto de bens do devedor por meio de sistemas eletrônicos, como o Sisbajud.
No caso analisado, o credor havia tentado a citação do devedor por via postal, sem sucesso. O pedido de arresto online de ativos financeiros foi negado tanto em 1ª quanto em 2ª instâncias, sob o argumento de que seria necessária uma tentativa prévia de citação por oficial de justiça, conforme uma interpretação literal do art. 830 do CPC.
Contudo, o Ministro Relator Moura Ribeiro, acompanhado pelos demais ministros da Turma, reformou a decisão, alinhando o procedimento à realidade atual da advocacia e do Judiciário.
Segundo Rodrigo Palacios, sócio da área Imobiliária do Viseu, os pontos-chave da decisão são:
1️⃣ Modernização da Execução: O Código de Processo Civil de 2015 privilegia a citação por meios eletrônicos e postais (arts. 246 e 247), não sendo a citação por oficial de justiça a regra preferencial na execução.
2️⃣ Efetividade Processual: Condicionar o arresto online (medida eletrônica) a uma diligência física prévia (citação por oficial) seria um contrassenso, esvaziando a principal vantagem das ferramentas digitais: a agilidade.
3️⃣ Basta a Tentativa Frustrada: Para o deferimento do arresto executivo online, é suficiente que haja uma tentativa de localização do devedor que tenha se mostrado infrutífera, independentemente do meio utilizado (postal, por exemplo).
De acordo com Palacios, essa decisão representa um avanço significativo, desburocratizando a cobrança e fortalecendo as ferramentas eletrônicas de constrição patrimonial, o que é uma excelente notícia para a efetividade da justiça e para os credores.
Leilão Anulado: 3 Vícios Processuais que Custaram a Arrematação de um Imóvel (TRT1-RJ)
Uma recente decisão do Tribunal Regional do Trabalho do Rio de Janeiro (TRT-1) anulou o leilão de um imóvel ao identificar três vícios processuais graves, considerados “insanáveis”. O caso, noticiado pela Revista Consultor Jurídico (ConJur), serve de lembrete para a importância do rigor técnico em todas as fases da execução.
Na prática, a arrematação foi invalidada porque o processo não seguiu formalidades essenciais previstas em lei. A decisão destaca os seguintes erros:
1️⃣ Arrematação por Preço Vil: O imóvel foi arrematado por um valor inferior a 50% da sua avaliação, o que é considerado preço vil, conforme o Art. 891 do Código de Processo Civil. Essa regra busca proteger o patrimônio do devedor, evitando que seu bem seja vendido por um valor desproporcionalmente baixo.
2️⃣ Falta de Intimação do Credor Hipotecário: O imóvel possuía uma hipoteca com a Caixa Econômica Federal, que não foi formalmente intimada sobre o leilão. A lei exige essa comunicação (Art. 799, I, do CPC) para que o credor com garantia real possa defender seus interesses no processo.
3️⃣ Desrespeito à Suspensão da Execução: Havia uma decisão judicial anterior, fundada em pedido das partes (credor e devedor), que suspendia a execução por 30 dias para uma tentativa de acordo. Mesmo com o pagamento da dívida pelos executados dentro desse prazo, o leilão não foi cancelado e prosseguiu indevidamente.
A juíza responsável pelo caso classificou os erros como “vícios insanáveis”, que contaminaram todo o processo de alienação do bem, tornando a anulação da arrematação a única medida cabível.
Segundo análise de Rodrigo Palacios, sócio da área Imobiliária do Viseu, este caso reforça uma lição importante no direito imobiliário: a segurança jurídica de um leilão não depende apenas do lance final, mas da observância estrita de cada etapa do procedimento. A falta de atenção a detalhes como intimações, prazos e o valor mínimo do lance pode invalidar todo o processo, gerando prejuízos e insegurança para todas as partes envolvidas, especialmente o arrematante.
Responsabilidade Solidária: Construtoras e Sanepar Condenadas por Danos em Condomínio no Paraná
No caso em questão (Apelação Cível nº 0043232-96.2023.8.16.0014), a Companhia de Saneamento do Paraná – Sanepar e as construtoras de um condomínio em Londrina (PR) foram condenadas a indenizar os moradores por danos materiais e morais. Os problemas surgiram de infiltrações de esgoto que causaram mau cheiro, interdição de áreas comuns e transtornos significativos.
A perícia foi clara ao apontar uma concorrência de culpas:
1️⃣Construtoras: Falharam ao não desativar um antigo ramal de esgoto e ao não impermeabilizar corretamente as caixas de inspeção, violando normas técnicas.
2️⃣Sanepar: Foi negligente na manutenção da rede pública, o que levou a uma obstrução e ao refluxo de dejetos para o edifício.
Na opinião de Rodrigo Palacios, a decisão da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJ-PR) é muito importante, pois estabelece que a complexidade dos problemas e a multiplicidade de causas não diluem a responsabilidade. Pelo contrário, a unem.
O tribunal entendeu que os transtornos ultrapassaram o “mero aborrecimento”, configurando dano moral indenizável no valor de R$ 10 mil para cada morador, além dos danos materiais a serem liquidados.
Para Palacios, este caso serve como um alerta importante para o setor imobiliário e da construção civil sobre a importância da “due diligence” técnica em todas as fases de um projeto – desde a verificação de infraestruturas preexistentes no terreno até a execução e entrega da obra. A responsabilidade não termina na entrega das chaves; ela é contínua e pode ser compartilhada com outros agentes.
Como head da área de Direito Imobiliário do Viseu Advogados, Palacios reafirma a importância de uma assessoria jurídica e técnica criteriosa para mitigar riscos e garantir a segurança e a qualidade dos empreendimentos.
Intenção de pagar a dívida impede reintegração de posse?
Em decisão recente, a 1ª Vara de Monte Alto/SP suspendeu a reintegração de posse em favor da CDHU com base no argumento de que o executado demonstrou “interesse em quitar o débito” e reside no imóvel para fins de moradia.
Embora se trate de medida provisória — tutela de urgência incidental — e o juiz tenha deixado claro que essa é a “última oportunidade para solução amigável”, Rodrigo Palacios entende que a decisão traz um perigoso precedente: transformar a mera intenção de pagar em obstáculo à execução de uma sentença transitada em julgado.
No caso, a reintegração já havia sido determinada por decisão definitiva. Ao suspender seus efeitos por razões subjetivas (como a ocupação para moradia e o desejo de negociar), cria-se instabilidade e insegurança para políticas públicas de habitação e para o direito de propriedade em geral.
É importante garantir meios de conciliação e acesso à moradia, sem relativizar o valor da coisa julgada nem o direito do credor de reaver seu bem após anos de litígio.
