Notícias
Alerta Imobiliário | Julgamentos e decisões que impactam o setor e reforçam a segurança jurídica
Prescrição Intercorrente: Novas regras previstas na Lei 14.195/2021 não têm efeito retroativo
Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe segurança jurídica importante para as diligências em aquisições imobiliárias, especialmente nos processos executivos. Em julgamento relevante, a Corte decidiu que as novas regras sobre prescrição intercorrente introduzidas pela Lei 14.195/2021, que alterou o artigo 921 e parágrafos do CPC, não têm aplicação retroativa.
Isso significa que a contagem do prazo prescricional intercorrente, essencial para determinar a validade ou extinção de créditos em execução, deve obedecer à lei vigente no momento dos fatos processuais e não à nova legislação, se estes ocorreram antes de 2021.
Para profissionais do direito imobiliário, como é o meu caso, essa jurisprudência afasta riscos de prescrição inesperada, permitindo maior segurança nas análises jurídicas para aquisição de imóveis, especialmente na verificação da existência de ônus e ações judiciais envolvendo o patrimônio negociado.
Essa decisão é uma excelente notícia, pois reforça a importância da previsibilidade jurídica em negócios imobiliários, área sensível à segurança jurídica e transparência.
TRF-3 reconhece direito do devedor de quitar dívida imobiliária até assinatura do auto de arrematação para casos de contratos de financiamento firmados antes da Lei nº 13.465/2017
Recentemente, uma decisão importante do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) esclareceu que é possível ao mutuário quitar a dívida em atraso referente a um imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação até o momento da assinatura do auto de arrematação, mesmo após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
O caso envolve uma discussão sobre a validade dos procedimentos executórios estabelecidos pela Lei nº 9.514/97 e pela Lei nº 13.465/2017. O tribunal entendeu que, em respeito ao princípio constitucional da segurança jurídica e do ato jurídico perfeito, deve prevalecer a legislação vigente à época da assinatura do contrato. Isso significa que, em contratos anteriores a julho de 2017, os mutuários mantêm o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.
Essa decisão reforça a importância da análise minuciosa dos contratos e das datas envolvidas nas operações de financiamento imobiliário, prática na qual nós, do Viseu Advogados, nos dedicamos intensamente para garantir a segurança jurídica de nossos clientes.
STJ: Hipoteca Posterior Prevalece sobre Promessa de Compra e Venda Não Registrada de Imóvel Comercial
A Quarta Turma do STJ reafirmou a importância do registro imobiliário ao decidir que uma hipoteca constituída após uma promessa de compra e venda não registrada prevalece sobre esta última, mesmo que o promitente comprador esteja na posse do imóvel.
No caso analisado (REsp 2.141.417/SC), uma mulher adquiriu um imóvel comercial em 2007 por meio de contrato particular de promessa de compra e venda, sem proceder ao registro. Em 2009, a antiga proprietária hipotecou o imóvel em favor de uma imobiliária. A hipoteca foi registrada, e, posteriormente, o imóvel foi penhorado em execução movida pela credora hipotecária.
O STJ entendeu que, na ausência de registro da promessa de compra e venda, o promitente comprador não adquire direito real oponível a terceiros.
Assim, a hipoteca regularmente registrada prevalece, mesmo que posterior à promessa de compra e venda não registrada.
Importante destacar que a Súmula 308 do STJ, que dispõe sobre a ineficácia da hipoteca perante adquirentes de imóvel, é aplicável apenas a imóveis residenciais no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, não se estendendo a imóveis comerciais.
Este comentário se refere a decisão no REsp 2141417/SC.
Redução de Área Privativa de Apartamento Gera Direito à Indenização por Danos Morais
Recentemente, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais decidiu de forma exemplar sobre um caso envolvendo a redução substancial da área privativa de um imóvel residencial adquirido por uma consumidora, devido à instalação indevida de uma casa de gás e muro de arrimo.
A decisão destacou que não se tratava apenas de um mero descumprimento contratual, mas sim de uma situação que ultrapassou os dissabores cotidianos, frustrando de maneira significativa as expectativas da consumidora. O TJMG reconheceu o dano moral por conta da redução da área privativa prometida em 26,69%, confirmando que houve um evidente abalo emocional, já que o espaço privativo era justamente o diferencial que motivou a compra da unidade.
Além dos danos materiais já reconhecidos (R$ 11.559,54), o Tribunal reformou a decisão de primeiro grau, concedendo à consumidora uma indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00, considerando os princípios de proporcionalidade e razoabilidade.
Este julgamento reforça a importância da observância estrita dos termos contratuais no setor imobiliário e a proteção efetiva dos direitos do consumidor.
STJ esclarece limites do direito de retenção por benfeitorias em arrendamento rural
Uma decisão recente da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe um importante esclarecimento quanto ao exercício do direito de retenção por arrendatários rurais que tenham realizado benfeitorias úteis e necessárias no imóvel arrendado.
Segundo o julgamento, ainda que o arrendatário tenha direito à indenização pelas benfeitorias realizadas, ele não pode exercer o direito de retenção do imóvel caso já tenha perdido sua posse por determinação judicial. O fundamento central reside no fato de que o direito de retenção está vinculado estritamente à posse do imóvel. Logo, uma vez perdido esse requisito, mesmo que involuntariamente, o arrendatário não pode reocupar o imóvel para pressionar o proprietário ao pagamento das indenizações.
Essa decisão reforça o caráter acessório do direito de retenção, condicionando-o à posse efetiva do bem, nos termos do art. 1.219 do Código Civil e do art. 95, VIII, do Estatuto da Terra. Fica destacado, contudo, que o direito à indenização pelas benfeitorias permanece intacto e pode ser exigido autonomamente.
Essa compreensão do STJ traz segurança jurídica às relações imobiliárias rurais, esclarecendo limites importantes na gestão de contratos de arrendamento, especialmente em situações conflituosas envolvendo retomada de imóveis e compensações por investimentos realizados.
TRF-1 confirma: sem notificação pessoal não há leilão!
No dia 14/6, a 5ª Turma do TRF-1 anulou um leilão extrajudicial porque o credor não provou a intimação pessoal do devedor, exigida pelo art. 26 da Lei 9.514/1997. O colegiado entendeu que a ausência da notificação viola o contraditório e a ampla defesa e contamina toda a execução, da consolidação da propriedade ao martelo final.
Pontos-chave da decisão:
- A contagem do prazo para purgar a mora só começa depois da entrega da intimação no Registro de Imóveis;
- Edital substitutivo só é admitido se o devedor estiver em local incerto;
- Sem esses requisitos, a alienação fiduciária e o leilão tornam-se nulos.
Esse posicionamento dialoga com a linha do STJ, que já reputa imprescindível intimar pessoalmente o devedor também sobre a data do leilão (v. REsp 1.974.567/RS, rel. Min. Raul Araújo).
Para Rodrigo Palacios, sócio da área Imobiliária no Viseu, a decisão reforça a tendência de o Judiciário proteger o devido processo legal nas execuções de alienação fiduciária. Para credores e agentes fiduciários, revisar rotinas de intimação deixou de ser cautela – virou obrigação, sob pena de nulidade e prejuízos reputacionais.
