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Juros sem incorporação: segurança jurídica sem “virar banco”

Para quem está do lado das incorporadoras, a mensagem recente dos tribunais é pragmática: juros são possíveis, mas capitalização mensal em contratos diretos com o comprador — fora do SFN — não. Segundo nosso sócio da área Imobiliária, Rodrigo Palacios, o STF sintetiza no verbete que pauta o tema: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.”

Isso não torna a Tabela Price “ilegal por si”. O STJ já afirmou que a legalidade do uso da Price não se decide em tese, mas com prova técnica sobre eventual anatocismo no caso concreto. Em outras palavras: o risco não está no nome do sistema de amortização, mas no efeito matemático de juros compostos onde a lei não autoriza.

Outro ajuste fino importante é a mora. No Tema 28 (REsp 1.061.530/RS), consolidou-se que abusos na fase de normalidade contratual (p. ex., capitalização indevida) podem descaracterizar a mora — o que altera o tabuleiro de medidas (retomada, multas, cadastros etc.). Mas o STJ também já pontuou: correção monetária abusiva isolada nem sempre basta para afastar a mora do comprador de imóvel. Contexto importa.

• Como reduzir risco sem perder atratividade comercial?
• Juros simples, com transparência de taxa nominal/efetiva, quando o financiamento é direto com a incorporadora.
• Amortização bem descrita (Price/SAC) e testes de planilha para evidenciar que não há capitalização vedada. Prova técnica decide litígios.
• Cláusula de hardship para indexadores, prevendo gatilhos e janela temporal em cenários excepcionais (ex.: choque de IGP-M).
• Governança de contencioso: screen rápido de encargos da “normalidade” para mitigar risco de descaracterização da mora. TJSP

Em suma, conformidade técnica = previsibilidade comercial. Contratos claros, planilhas auditáveis e escolhas regulatórias adequadas reduzem litígio e preservam margem — sem exigir que a incorporadora opere como banco.

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Fachada ativas: o dilema da precipitação continua

Uma reportagem recente do Metro Quadrado sobre o leilão de lojas de fachada ativa por uma incorporadora da capital paulista confirma uma realidade ainda mais complexa: nem as próprias incorporadoras sabem quanto vale uma fachada ativa.

Para nosso sócio Rodrigo Palacios, da área Imobiliária, essa indefinição de valor não é apenas uma questão de mercado – é um problema jurídico estrutural que venho observando na prática. Quando redijo contratos de permuta entre incorporadores e proprietários de terrenos, frequentemente me deparo com cláusulas que estabelecem “valores de mercado” para as lojas sem critérios objetivos de apuração.

O resultado? Disputas judiciais evitáveis. A falta de parâmetros claros para precificação gera três problemas recorrentes:

• Contratos mal estruturados que não refletem a realidade comercial do varejo urbano;
• Expectativas irreais tanto de incorporadores quanto de permutantes sobre o retorno do investimento; e
• Insegurança jurídica para todos os envolvidos na cadeia.

A legislação urbanística criou a obrigatoriedade, mas não ofereceu ferramentas para tornar esses espaços comercialmente viáveis. É como exigir que alguém construa uma ponte sem fornecer os materiais adequados.

A solução passa por uma abordagem jurídica mais sofisticada, qual seja, contratos que prevejam metodologias específicas de avaliação, cláusulas de revisão baseadas em indicadores de mercado e, principalmente, assessoria especializada desde a concepção do projeto.

Não basta cumprir a lei urbanística. É preciso criar segurança jurídica para que a fachada ativa funcione como política pública e como negócio sustentável.

Atenção loteados e incorporadoras: O acessório segue o principal – STJ fixa imprescritibilidade da multa por descumprimento de TAC ambiental

Quando um TAC ambiental é descumprido, a multa contratual (cláusula penal) pode ser cobrada a qualquer tempo. Foi isso que a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu no REsp 2.091.242/RS, em acórdão publicado nesta segunda-feira, 8/9/2025. O Tribunal afastou a prescrição e permitiu que o MP/RS execute a multa aplicada a uma pedreira que não cumpriu obrigações de isolamento da área e apresentação do PRAD (“Plano de Recuperação de Área Degradada”).

O que estava em jogo:

O Tribunal de Justiça do RS – TJRS havia aplicado a Súmula 467/STJ (prescrição quinquenal para execução de multa por infração ambiental). O STJ, porém, distinguiu: multa de TAC não é sanção administrativa, e sim cláusula penal civil — portanto, o enunciado 467 não se aplica. Citação do acórdão: “Afasta-se, in casu, a Súmula 467/STJ…” porque a hipótese “cuida de cláusula penal de negócio jurídico (arts. 408 a 416 do CC), consistindo em sanção civil”.

A lógica jurídica:

No caso do Direito Ambiental, o STJ partiu de duas premissas consolidadas:

A execução de TAC ambiental é imprescritível.
O acessório segue o principal: se a obrigação principal (reparar o meio ambiente) é imprescritível, a obrigação acessória de pagar a multa também o é. Como resumiu o voto: “a obrigação de pagar a multa civil tem caráter acessório… Sendo [a reparação] imprescritível… não deve ser outra a conclusão quanto à multa”.

Esse raciocínio conversa diretamente com o Tema 999 do Supremo Tribunal Federal, que fixou a tese: “É imprescritível a pretensão de reparação civil de dano ambiental.”

Impacto prático (traduzindo para o dia a dia):

Para empresas signatárias de TAC: não dá para “esperar prescrever”. A multa vinculada ao TAC não se sujeita à janela de 5 anos das multas administrativas. Isso exige compliance ambiental contínuo, provisionamento e revisão de passivos.

Para Ministério Público e órgãos ambientais: reforça a segurança jurídica dos TACs como instrumento de política pública — inclusive quando o dano é difuso e de longa duração.

Para gestores públicos: atenção à redação das cláusulas penais (proporcionalidade e função coercitiva), pois a cobrança pode ocorrer muitos anos depois, se persistir o descumprimento da obrigação ambiental principal.

Para não confundir:

A decisão não muda a regra das multas administrativas ambientais autônomas (auto de infração/poder de polícia), às quais, como regra, se aplica a prescrição quinquenal. A distinção do STJ é explícita.

Aqui se trata de multa de TAC (cláusula penal civil), atrelada a uma obrigação principal imprescritível (reparação ambiental).

Link com o inteiro teor do acórdão aqui

CNJ reafirma: cartórios não podem condicionar registro de imóveis a certidões negativas

O Conselho Nacional de Justiça acaba de consolidar um entendimento fundamental para o mercado imobiliário: é vedado aos cartórios exigir Certidões Negativas de Débito (CND) ou Certidões Positivas com Efeito de Negativa (CPEN) como condição para registrar escrituras de compra e venda.

A decisão, proferida pelo conselheiro Marcello Terto no processo 0001611-12.2023.2.00.0000, reafirma precedente do STF que classifica essa prática como “impedimento político” e forma indireta de cobrança tributária.

A distinção que importa na prática:

• PODE: Cartório solicitar certidões fiscais para fins informativos, garantindo transparência ao comprador sobre a situação do vendedor.
• NÃO PODE: Condicionar o registro à inexistência de débitos fiscais.

Como pontuado pelo relator: “É importante para a segurança do negócio que o comprador conheça a situação fiscal de quem vende. Positiva ou negativa, essa informação deve estar disponível. O que não se pode é condicionar o registro à inexistência de débitos”.

Implicações práticas:

Para advogados: qualquer norma estadual ou municipal que tente impor essa exigência é inválida por contrariar precedente constitucional.

Para compradores: o registro não pode ser obstaculizado por débitos fiscais do vendedor, mas a informação sobre esses débitos deve estar disponível para análise de risco.

Essa decisão fortalece a segurança jurídica nas transações imobiliárias, equilibrando o direito ao registro com a transparência fiscal necessária aos negócios.