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Nosso sócio da área Imobiliária, Rodrigo Palacios, teve acesso a uma decisão liminar prolatada recentemente pelo juízo da 23ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo/SP (Processo nº 4049058-21.2025.8.26.0100) onde um grupo de condôminos de um empreendimento classificado inteiramente como Habitação de Mercado Popular (HMP) pediu em juízo a suspensão de assembleia convocada justamente para discutir se o condomínio poderia liberar locações de curta temporada via plataformas digitais. Conforme mencionado, no condomínio réu todas as suas 237 (duzentos e trinta e sete) unidades habitacionais são classificadas como HMP (Habitação de Mercado Popular), com destinação social registrada nas matrículas e inseridas em um projeto de PPP habitacional com o Município.

Diante disso, o juiz da causa concedeu a liminar pleiteada, suspendeu a assembleia e proibiu novas deliberações sobre o tema enquanto o processo tramita, justamente porque:

• O empreendimento é 100% HMP, ou seja, pensado para provisão habitacional de famílias de determinada faixa de renda;
• O Decreto municipal 64.244/2025 passou a tratar aluguel de curta duração em HIS/HMP como uso incompatível com essa finalidade, não sendo considerado “provisão habitacional” nesses casos.

Em outras palavras: naquele condomínio específico, a combinação (i) destinação HMP de todas as unidades + (ii) decreto municipal impossibilita o modelo de curta temporada em todo o prédio.

“Mas então imóvel HIS/HMP não pode ser locado?”

Pode, sim (e isso precisa ficar claro). O que mudou não é a possibilidade de locação em si, mas o jeito de locar. Em São Paulo/SP, depois do Decreto 64.244/2025, em linhas gerais:

• Quem pode ser locatário de unidades HIS/HMP: a unidade deve continuar atendendo o público-alvodo programa (faixas de renda definidas pelo município). Locar para público fora dessa faixa desvirtua a política habitacional, abrindo margem para sanção administrativa dos culpados;
• Quanto se pode cobrar de aluguel: o decreto limita o valor do aluguel a um teto vinculado à renda máxima de cada faixa – em regra, até 30% da renda de referência da categoria (HIS 1, HIS 2 ou HMP); e
• Para qual uso: é vedada a locação para fins temporários, como curta temporada típica de hospedagem (locações por diárias ou por temporada), justamente por não ser tratada como “moradia” dentro do regime HIS/HMP.

Ou seja: HIS e HMP podem ser alugados, mas dentro de um “corredor estreito”, qual seja: público certo, valor limitado e uso habitacional estável.

“E quando o empreendimento é misto (HIS/HMP + R2v)?”

 Agora entra a comparação que costuma confundir investidores e condôminos. Imagine um empreendimento com dois tipos de unidades:

• Parte das unidades enquadradas como HIS/HMP, com destinação social averbada em matrícula e submetidas ao Decreto 64.244/2025; e
• Outra parte classificada apenas como R2v, por exemplo (uso residencial vertical comum, sem vínculo à política habitacional).

Nesse cenário, faz sentido jurídico tratar de forma diferente:

• As unidades HIS/HMP continuam “amarradas” às regras de habitação popular: controle de renda, teto de aluguel e vedação a curta temporada; e
• As unidades R2v, por outro lado, podem ser locadas em qualquer modalidade (anual, temporada, corporativo, plataforma digital), desde que:
  • respeitem a legislação urbanística em geral; e
  • sigam o que a convenção do condomínio e/ou as assembleias válidas que efetivamente as autorizarem caso a convenção não permita.

Em um mesmo prédio, portanto, você pode ter:

• Um grupo de unidades em que Airbnb será vedado com base na legislação atual (HIS/HMP); e
• Outro grupo em que o debate é mais aberto, condicionado basicamente à autonomia condominial e ao zoneamento, quando muito (R2v).

O caso objeto do presente ilustra justamente o extremo oposto: quando 100% das unidades são HMP, o condomínio não tem “zona de livre uso” para curta temporada – e a tentativa de liberar esse modelo por assembleia tende a esbarrar na legislação municipal e na própria lógica da política habitacional.

Para síndicos, administradoras e investidores, a mensagem prática é simples: antes de discutir locação em assembleia (especialmente de curta temporada), é preciso olhar qual é o enquadramento urbanístico e habitacional de cada unidade, e não só a convenção de condomínio.

Rodrigo Palacios