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Decisão em SP limita locações de curta temporada em edifícios 100% HMP

NA CIDADE DE SÃO PAULO/SP, NEM TODA UNIDADE “POPULAR” PODE VIRAR AIRBNB/BOOKING.

Recentemente, na 23ª Vara Cível de São Paulo/SP (Proc. 4049058-21.2025.8.26.0100), um grupo de condôminos de empreendimento 100% HMP (todas as 237 unidades classificadas como Habitação de Mercado Popular, com destinação social averbada em matrícula e inseridas em PPP habitacional) obteve liminar para:

• Suspender assembleia que discutiria locação de curta temporada via plataformas digitais; e
• Proibir novas deliberações sobre o tema enquanto durar o processo.

Motivo central: O prédio é inteiramente HMP, voltado à provisão habitacional de famílias em determinada faixa de renda;

O Decreto municipal 64.244/2025 considera o aluguel de curta duração em HIS/HMP incompatível com essa finalidade, não o tratando como “provisão habitacional”. Ou seja: nesse condomínio específico, a combinação (100% HMP + decreto) impossibilita o modelo de curta temporada em todo o prédio. Isso NÃO significa que imóveis HIS/HMP não possam ser locados. Podem sim, mas com limites:

• Quem pode ser locatário: o público deve permanecer dentro da faixa de renda prevista pela política habitacional;
• Quanto se pode cobrar: o aluguel fica limitado a teto vinculado à renda de referência (em regra, até 30%);

Para qual uso: é vedada a locação para fins temporários (diárias/temporada tipo hospedagem).

E num empreendimento misto (HIS/HMP + R2v)?  

As unidades HIS/HMP permanecem sujeitas às travas da política habitacional (renda, valor, vedação à curta temporada);

As unidades R2v podem, em tese, ser locadas em qualquer modalidade, desde que respeitem o zoneamento e o que a convenção/assembleias validamente autorizarem. Mensagem prática para síndicos, administradoras e investidores: antes de pautar “Airbnb” em assembleia, é indispensável conferir o enquadramento urbanístico e habitacional de cada unidade, e não apenas a convenção de condomínio.

Imóvel em nome de PJ pode ser impenhorável, decide a Justiça

Nossa sócio da área Imobiliária, Rodrigo Palacios, teve acesso a uma decisão recente da 20ª Vara Cível de Curitiba que trouxe um importante precedente sobre a aplicação da Lei 8.009/90. A juíza da causa reconheceu a impenhorabilidade de imóvel registrado em nome de pessoa jurídica, mas efetivamente utilizado como moradia familiar.

No caso concreto os devedores ajuizaram ação para cancelar penhora de imóvel avaliado em R$ 1,027 milhão, formalmente registrado em nome de empresa. A prova produzida incluiu auto de avaliação do Oficial de Justiça, notas fiscais, fotos da residência e até recibos de transporte por aplicativo – todos demonstrando o uso residencial efetivo.

• Fundamentos jurídicos sólidos: A decisão se baseou no artigo 1º da Lei 8.009/90: “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável”.
• Mais importante: citou precedente do STJ que estabelece que “a propriedade formal não deve prevalecer sobre a realidade da função social do imóvel” (REsp 1514567-SP, Min. Maria Isabel Gallotti).
• Questões processuais superadas: O credor contestou alegando inadequação da via processual e ilegitimidade ativa. A magistrada rejeitou ambas as preliminares, aplicando o princípio da primazia da resolução do mérito (art. 4º do CPC) e reconhecendo que a proteção da Lei 8.009/90 abrange núcleos familiares extensos.
• Precedente relevante: A sentença ainda citou recente julgado do STJ (AgInt no AREsp 2716269/RJ, fev/2025) confirmando que “imóveis residenciais de alto padrão ou de luxo não estão excluídos da proteção conferida aos bens de família pela Lei n. 8.009/90, independentemente do seu valor econômico”.

Esta decisão reforça que a proteção do bem de família deve ser interpretada teleologicamente, priorizando a dignidade da pessoa humana sobre formalismos registrais.

Justiça impõe ônus da prova às plataformas em fraudes de assinatura

Decisão recente da 1ª Vara Empresarial de São Paulo/SP (processo 1016234-60.2025.8.26.0100) traz questionamentos importantes sobre a responsabilidade de plataformas digitais na validação de contratos.

Os fatos: Uma mulher teve seus dados utilizados fraudulentamente por ex-colega para celebrar contrato de locação em plataforma digital. Meses depois, a vítima descobriu estar registrada como locatária, recebendo cobranças e enfrentando processo arbitral.

O ponto central da decisão: O juiz da causa estabeleceu que o ônus de comprovar a autenticidade da assinatura é da plataforma, não do usuário que a contesta.

Aspectos técnico-jurídicos relevantes:

• Assinatura digital sem certificação ICP-Brasil – A plataforma DocuSign, utilizada no contrato, não possui certificação da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira. Pela MP 2200-2/2001, art. 10, §2º, isso afasta a presunção de autenticidade quando a pessoa nega a assinatura.
• Falhas na verificação – O RG apresentado no sistema não pertencia à autora. Mais grave: a plataforma digital tentou comprovar a legitimidade usando as próprias fotos que a vítima havia juntado nos autos, conduta que o juiz da causa classificou como beirando a má-fé processual.
• Aplicação do art. 167 do Código Civil – Reconhecida a simulação (fraude), o contrato foi declarado nulo. Consequentemente, a sentença arbitral baseada neste contrato também foi anulada, por força do art. 32, I da Lei 9.307/96.
• Responsabilidade objetiva – Embora tenha afastado o CDC (aplicando Lei do Inquilinato), o magistrado responsabilizou a plataforma por falha na prestação de serviços, fixando danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

A lição: Plataformas digitais não podem se escudar na facilidade tecnológica para flexibilizar a segurança jurídica. Devem implementar mecanismos robustos de autenticação, sob pena de responderem pelos prejuízos decorrentes de suas falhas sistêmicas.

Dívida condominial na RJ: STJ vai unificar a regra

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acaba de afetar ao rito dos recursos repetitivos uma questão que há anos gera incerteza no mercado imobiliário e empresarial: as dívidas condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial são créditos concursais ou extraconcursais?

A divergência: O problema surgiu com uma divisão interna no próprio STJ. A Terceira Turma, seguindo o voto do Ministro Marco Aurélio Bellizze no REsp 2.002.590/SP, consolidou o entendimento de que o artigo 49 da Lei 11.101/2005 deve prevalecer: créditos existentes na data do pedido de recuperação são concursais, independentemente da natureza.

Por outro lado, a Quarta Turma mantém posição histórica baseada no artigo 84, III da mesma lei: as dívidas condominiais são sempre extraconcursais por constituírem “despesas necessárias à administração do ativo”.

O marco legal que causou a confusão: A Lei 11.101/2005 trouxe inovação significativa em relação ao antigo Decreto-Lei 7.661/1945. No regime falimentar anterior, as dívidas condominiais eram sempre extraconcursais. A nova lei manteve essa regra para a falência, mas criou sistemática diferente para a recuperação judicial.

O art. 49 estabelece que “estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos”. Já o artigo 84, III, classifica como extraconcursais as “despesas necessárias à administração do ativo”. A definição dessa controvérsia impactará diretamente:

• Condomínios: Se crédito for concursal, receberão conforme plano de recuperação (com possível deságio e prazo dilatado). Se extraconcursal, cobrança integral imediata.
• Empresas em recuperação: Créditos concursais ampliam passivo sujeito ao plano; extraconcursais mantêm pressão de caixa imediata.
• Administradores judiciais: Necessidade de clareza na classificação de créditos e elaboração de quadro geral.

Precedente vinculante em formação: Com a afetação sob relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva (REsp 2.203.524/RJ), todos os processos similares estão suspensos nacionalmente até o julgamento final. A decisão formará precedente qualificado que vinculará toda a magistratura nacional.

A questão delimitada é precisa: “definir se as despesas/débitos/cotas condominiais anteriores à recuperação judicial são considerados créditos extraconcursais ou concursais, à luz dos artigos 49 e 84 da Lei nº 11.101/2005”.

Nosso time imobiliária acompanhará o desfecho dessa importante definição jurisprudencial que promete encerrar duas décadas de insegurança interpretativa.

Shopping center: prazo de 60 dias não limita direitos, decide STJ

Decisão recente da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento importante para as relações entre lojistas e administradores de shopping centers.

No REsp 2.045.634/PR, julgado em setembro de 2025, os Ministros decidiram por unanimidade que o prazo de 60 dias previsto no art. 54, §2º da Lei 8.245/91 não tem natureza decadencial.

O que estava em discussão? O Consórcio Empreendedor do Catuaí Shopping Center sustentava que o lojista perderia o direito de exigir prestação de contas se não o fizesse a cada 60 dias. Uma interpretação que, se aceita, criaria verdadeiras “armadilhas” para locatários desatentos.

A decisão da Corte Superior foi no seguinte sentido: Conforme destacado pela Ministra Isabel Gallotti, o dispositivo legal estabelece apenas “periodicidade mínima” para os pedidos, não prazo extintivo. O art. 54, §2º prevê que “as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento (…), podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas”.

Implicações práticas: Lojistas mantêm o direito de questionar despesas mesmo após os 60 dias; Administradores não podem alegar decadência para se esquivar da prestação de contas; e A ação judicial permanece viável independentemente do exercício extrajudicial do direito.

Para Rodrigo Palacios, a relatora observou bem ao declarar que “o intuito da lei é evitar uma avalanche mensal de pedidos de prestação de contas”, considerando a complexidade operacional dos shopping centers, mas jamais extinguir direitos fundamentais do locatário.

Esta decisão alinha-se ao precedente da 3ª Turma (REsp 2.003.209/PR) e reforça a proteção da parte mais vulnerável na relação locatícia comercial.

Rodrigo Palacios