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ALERTA IMOBILIÁRIO | JULGAMENTOS E DECISÕES QUE IMPACTAM O SETOR E REFORÇAM A SEGURANÇA JURÍDICA
Decisão Importante do TJ-SP sobre ITBI: O Valor de Mercado Prevalece
Nosso sócio da área Imobiliária, Rodrigo Palacios, teve acesso a uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que reforça um ponto crucial para o mercado imobiliário e para os contribuintes: a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser o valor de mercado do imóvel, e não um valor de referência estabelecido unilateralmente pelas prefeituras.
A juíza titular da 9ª Vara de Fazenda Pública do TJ-SP, concedeu uma liminar que afasta a utilização do valor venal de referência praticado pela Prefeitura de São Paulo para o cálculo do ITBI. Essa decisão está alinhada com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 1113 de repercussão geral, que estabelece que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e só pode ser questionado mediante processo administrativo.
Em sua decisão, a julgadora levou em consideração:
- Base de Cálculo: O ITBI deve incidir sobre o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.
- Presunção de Veracidade: O valor da transação declarado pelo contribuinte é presumido como condizente com o valor de mercado.
- Ilegalidade do Valor de Referência: Prefeituras não podem arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valores de referência unilaterais.
- Momento da Incidência: O ITBI incide no momento do registro do título aquisitivo junto ao cartório de imóveis, afastando encargos moratórios antes desse ato.
Essa decisão é um marco importante para a segurança jurídica e para a proteção dos contribuintes contra cobranças indevidas. Ela reitera a importância de uma avaliação justa e transparente na determinação da base de cálculo do ITBI.
Para Palacios, é fundamental que o mercado esteja atento a essas mudanças e que os contribuintes busquem seus direitos.
Jurisprudência consolidada afasta ITBI em permuta com reserva de fração ideal
Em 30 de junho de 2025, a 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, sob relatoria da Desembargadora Isabel Dias Almeida, julgou a Apelação Cível nº 500831640.2023.8.21.0101/RS, reconhecendo a inexigibilidade do ITBI sobre as unidades autônomas construídas em fração ideal que permaneceu sob titularidade da incorporadora após contrato de permuta.
Os principais fundamentos da decisão foram:
- Ausência de fato gerador: não houve transferência de domínio sobre a fração ideal de 825,33 m², razão pela qual o ITBI não se configura conforme o art. 35 do CTN;
- Princípio non bis in idem: a fração ideal já foi tributada pelo ITBI na transmissão inicial e a edificação, pelo ISS, vedando nova exigência tributária sobre o mesmo ato;
- Jurisprudência do STF: aplicação das Súmulas 110 e 470, segundo as quais o ITBI incide apenas sobre o que existia ao tempo da alienação do terreno.
Trata-se de entendimento jurisprudencial consolidado, cuja revalidação periódica é essencial para manter a segurança jurídica e otimizar a estruturação tributária em operações de permuta imobiliária.
Decisão do STJ: Comissão de Corretagem e a Totalidade do Negócio
Recente e importante decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) impacta diretamente o mercado imobiliário e a atividade de corretagem (REsp nº 2.165.921/SP).
O STJ firmou o entendimento de que, se um corretor de imóveis aproxima as partes (vendedor e comprador) e essa aproximação resulta na concretização de um negócio, a comissão de corretagem deve ser calculada sobre o valor total da área negociada, mesmo que a transação final envolva uma área maior do que a inicialmente apresentada e tenha sido concluída sem a presença do corretor.
No caso concreto, a corretora que iniciou as tratativas para a venda de um terreno de 14.000 m² teve seu direito à comissão reconhecido sobre a totalidade dos 57.000 m² que foram efetivamente vendidos, pois sua atuação foi considerada o ponto de partida essencial para o fechamento do negócio.
Essa decisão valoriza o trabalho do corretor de imóveis, reforçando que a sua remuneração está atrelada ao resultado útil de sua aproximação, ou seja, à efetivação da venda. Trata-se de um precedente que traz mais segurança jurídica para os profissionais da área.
Rodrigo Palacios, sócio da área de direito imobiliário do Viseu Advogados, considera esta uma decisão acertada e um lembrete da importância de formalizar e reconhecer o papel fundamental dos corretores na cadeia de negócios imobiliários.
Fraude à Execução: TRT-3 Anula Renúncia de Herança Pós-Ação Trabalhista
No dia 11 de julho de 2025, a 5ª Turma do TRT-3 reconheceu, por unanimidade, a existência de fraude à execução em caso de renúncia de herança realizada por um dos executados após sua inclusão no polo passivo de uma reclamação trabalhista. A corte entendeu que, tendo o herdeiro plena ciência da ação em curso, o ato de renúncia visou exclusivamente frustrar o pagamento da dívida, configurando fraude nos termos do art. 792, IV, do CPC.
O julgamento reforça ainda o princípio da saisine (art. 1.784 do CC), segundo o qual a herança se incorpora automaticamente ao patrimônio do sucessor no momento da abertura da sucessão. Assim, renunciar posteriormente não afasta a eficácia da penhora trabalhista quando fica demonstrada a intenção de ocultar bens do credor.
Pontos de atenção para o Direito Imobiliário e Sucessões:
- Momento da renúncia: renúncias pós-litígio podem ser anuladas se houver prova de má-fé.
- Planejamento sucessório: instrumentos como testamentos ou holdings familiares demandam transparência para evitar questionamentos judiciais.
- Proteção de bens: blindagens patrimoniais devem respeitar prazo e forma, sob pena de responsabilização por fraude à execução.
Como escritório especializado, nossa área imobiliária analisa decisões que impactam diretamente o mercado imobiliário e sucessório. Ter clareza sobre o timing e os efeitos jurídicos da renúncia de herança é fundamental para reduzir riscos e assegurar a efetividade do crédito.
STJ Consolida Entendimento sobre Retenção de Taxa de Personalização em Distrato
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou recentemente que, em casos de distrato de compra e venda de imóveis por iniciativa do consumidor, a construtora possui o direito de reter integralmente a taxa de personalização da unidade, além de um percentual de 25% sobre os demais valores pagos.
Essa decisão, conforme o acórdão no AgInt no RECURSO ESPECIAL N° 2163008 – SP, destaca a legitimidade da retenção da taxa de personalização, considerando sua natureza personalíssima e os custos para reverter o imóvel ao padrão original. É um reconhecimento importante dos investimentos e adaptações feitos pelas construtoras para atender às especificidades dos compradores.
Nossa sócio da área de Direito Imobiliário do Viseu Advogados, Rodrigo Palacios, entende que essa decisão é um passo fundamental para trazer mais clareza e segurança jurídica às relações contratuais no setor. “Ela reforça a importância de cláusulas contratuais bem definidas e da compreensão mútua dos termos acordados entre as partes”,afirma.
STJ Reafirma Critério Temporal para Dívidas de Condomínio na Recuperação Judicial
Recente decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no REsp 2.180.450/DF impacta diretamente a relação entre condomínios e empresas em recuperação judicial.
Por maioria de votos, o colegiado reafirmou o entendimento de que a natureza da dívida condominial (concursal ou extraconcursal) deve ser definida por um critério temporal: o momento do pedido de recuperação judicial.
- Créditos anteriores ao pedido: São considerados concursais. Isso significa que os valores devidos pelo condômino em recuperação judicial até a data do pedido devem ser habilitados no processo e serão pagos nos termos do plano de recuperação aprovado pelos credores.
- Créditos posteriores ao pedido: Mantêm sua natureza extraconcursal. Portanto, não se submetem ao plano de recuperação, e o condomínio pode prosseguir com a execução autônoma para a cobrança desses valores, o que garante maior agilidade no recebimento.
A decisão, relatada pela Ministra Nancy Andrighi, visa pacificar a matéria e conferir maior segurança jurídica, aplicando a tese já consolidada no Tema Repetitivo 1.051 do STJ. Segundo essa tese, a existência do crédito, para fins de submissão à recuperação, é determinada pela data do fato gerador.
IMPORTANTE: No voto vencido do Ministro Moura Ribeiro, ele argumentou que a natureza propter rem da obrigação condominial (ou seja, uma obrigação que acompanha o imóvel) deveria prevalecer sobre o critério temporal. Sob essa ótica, a dívida seria sempre extraconcursal, priorizando a saúde financeira do condomínio, que depende desses recursos para sua manutenção.
Essa decisão reforça a necessidade de uma gestão condominial atenta e de uma assessoria jurídica especializada para lidar com a inadimplência de empresas em crise. Para os operadores do direito, a prevalência do critério temporal exige uma análise cuidadosa do momento de constituição do crédito para a correta classificação e satisfação dos direitos dos condomínios.
Decisão do CNJ reforça segurança jurídica em atos notariais
Fim da exigência de prazo de validade para procurações sem fundamentação.
Uma importante decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), noticiada pelo ConJur, traz clareza e segurança jurídica para o mercado imobiliário e para todos que utilizam serviços notariais. Por unanimidade, o CNJ determinou que cartórios não podem mais exigir, de forma genérica e sem fundamentação legal, procurações com prazo de validade ou atualizadas para a prática de atos.
Essa decisão, que teve origem em um caso de exigência de procuração com 30 dias de expedição em Minas Gerais, reforça o entendimento de que o Código Civil não estipula prazo de validade para procurações, salvo exceções previstas em lei ou quando expressamente determinado pelo outorgante. A prática de exigir a revalidação ou uma nova procuração sem justificativa idônea foi considerada abusiva e sem amparo legal.
Para Rodrigo Palacios, sócio Imobiliário no Viseu, essa é uma excelente notícia. Reduz burocracias desnecessárias, agiliza processos e garante que os princípios da legalidade e razoabilidade sejam sempre observados nas atividades notariais e de registro. “Esse é um passo fundamental para a desjudicialização e para a eficiência dos negócios. É importante que o mercado se adapte e que os profissionais do direito estejam cientes para orientar seus clientes adequadamente”, destaca.
Expropriação de Imóveis pela União: Novas Implicações para o Direito Imobiliário
Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça um ponto importante para proprietários de imóveis: a União pode expropriar bens utilizados para o tráfico de drogas, mesmo que pertençam a terceiros não acusados.
Isso significa que a diligência na gestão e no conhecimento do uso de suas propriedades se torna ainda mais vital. A decisão do STJ, baseada no artigo 243, parágrafo único, da Constituição, exige que os proprietários comprovem que desconheciam as atividades ilícitas para evitar a expropriação.
Este é um tema de grande relevância para o setor imobiliário, destacando a importância de:
- Due Diligence: Conhecer a fundo quem ocupa ou utiliza seu imóvel.
- Contratos: Cláusulas claras sobre o uso lícito da propriedade.
- Monitoramento: Acompanhamento constante para evitar surpresas desagradáveis.
Fique atento às implicações dessa decisão para a segurança jurídica de seus investimentos imobiliários. A prevenção é sempre o melhor caminho!
