O Tribunal Regional Federal da 6ª Região proferiu decisão que reforça os limites para aplicação da alienação antecipada prevista no artigo 144-A do Código de Processo Penal, especialmente quando se trata de bem de família protegido pela Lei 8.009/90. A desembargadora federal Luciana Pinheiro Costa, relatora do caso, concedeu efeito suspensivo para impedir a venda antecipada de imóvel residencial onde a ré cumpre prisão domiciliar com suas duas filhas menores.

A controvérsia teve origem quando o juízo de primeiro grau determinou a alienação antecipada do imóvel localizado em Piracicaba/SP, que já havia sido arrematado por terceiros, com prazo de 60 dias para desocupação. A análise da matrícula do imóvel revelou elemento essencial, qual seja, o imóvel foi adquirido pela apelante e seu esposo em março de 2018, portanto anteriormente ao período dos fatos investigados, que se estendeu de abril de 2018 a maio de 2022.

Esta cronologia foi determinante para afastar qualquer suspeita sobre a origem dos recursos utilizados na aquisição.

A magistrada fundamentou sua decisão destacando que a alienação antecipada constitui medida excepcional destinada à preservação do valor de bens sujeitos à depreciação, deterioração ou dificuldade de manutenção. Conforme consignado na decisão, “a alienação antecipada, medida prevista no art. 144-A do Código de Processo Penal, possui por objetivo a preservação do valor dos bens sujeitos a depreciação, deterioração ou dificuldade de manutenção, seja pelo decurso do tempo, pela falta de utilização ou pela desvalorização, sendo muito aplicada em caso de veículos apreendidos”.

O tribunal reafirmou jurisprudência consolidada do TRF da 1ª Região, exatamente na linha do que vêm decidindo tanto o Superior Tribunal de Justiça quanto o Supremo Tribunal Federal, citando precedente que estabelece: “inexistindo risco de deterioração e/ou desvalorização do imóvel em questão, não se mostra adequada a adoção da alienação antecipada, antes do trânsito em julgado de eventual sentença condenatória”.

A decisão também enfatizou que a natureza imobiliária do bem não gera risco de deterioração que justifique a medida extrema, diferentemente do que ocorre com veículos automotores.

Aspecto da fundamentação que chama a atenção reside na proteção constitucional e legal do bem de família. A relatora ressaltou que “o imóvel em questão constitui bem de família, local de moradia da apelante e de suas filhas, encontrando proteção de impenhorabilidade no art. 1º da Lei 8.009/90”, não se verificando qualquer das exceções do artigo 3º da mesma legislação.

A ausência de trânsito em julgado da sentença penal condenatória adiciona camada extra de proteção, mantendo aberta a possibilidade de reversão da condenação e, consequentemente, da pena de perdimento. A decisão estabelece precedente importante para casos similares, demonstrando que a alienação antecipada não pode ser utilizada indiscriminadamente contra bens imóveis de origem lícita, especialmente quando constituem bem de família e não há risco concreto de deterioração.

Isso porque, por óbvio, no caso concreto, com tal entendimento:

(i) em primeiro, preserva-se o devido processo legal em matéria penal, especialmente quando há discussão sobre a aplicação, ou não, de medida cautelar de ordem patrimonial, diante de sua natureza excepcional e, caso cabível, quando absolutamente necessária, sob pena de violação ao mais básico princípio da presunção de inocência;

(ii) em segundo, pois eventual decisão em sentido contrário permitiria afirmar que, independentemente da apuração sobre o tempo e lugar do crime cometido, o atingimento de qualquer medida fora dos limites da acusação formalmente apresentada seria regular, o que, nem de longe, é possível, em atenção ao sistema acusatório e à preservação de seus atos.

A fundamentação técnica da desembargadora relatora, portanto, oferece diretrizes claras para profissionais que atuam na defesa de patrimônios familiares em contextos criminais, seja em sede de investigação criminal, seja em sede de ação penal, reforçando a necessidade de análise criteriosa dos requisitos legais antes da solicitação e aplicação de medidas constritivas extremas, sob pena, inclusive, do reconhecimento de nulidade de atos já praticados, com o consequente prejuízo ao processo penal como um todo.

O binômio necessidade e excepcionalidade deve, sempre, ser observado.

Clique aqui para ler a decisão.

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Em um cenário marcado por maior complexidade patrimonial, aumento da judicialização e mudanças constantes nas estruturas familiares e empresariais, a imposição de cláusulas restritivas sem adequada fundamentação pode produzir efeitos indesejados. Entre eles, destacam-se a restrição excessiva da autonomia do beneficiário, entraves à gestão eficiente dos bens, conflitos entre herdeiros e questionamentos judiciais sobre a legalidade das disposições impostas.

Na Revista de Direito Imobiliário do IBRADIM, edição nº 11, Rodrigo Palacios, sócio da área Imobiliária do Viseu, apresenta um estudo técnico e aprofundado sobre essas cláusulas, conectando sua origem histórica, desde o direito romano, passando pelas experiências europeias, à consolidação do tema no ordenamento jurídico brasileiro contemporâneo.

A análise demonstra como esses institutos foram moldados ao longo do tempo para equilibrar a autonomia da vontade do instituidor com a proteção patrimonial dos beneficiários e a função social da propriedade.

O artigo examina, de forma sistematizada, a natureza jurídica das cláusulas restritivas como limitações reais ao direito de propriedade, seus efeitos diretos sobre o uso, a administração e a disposição dos bens, bem como os impactos práticos da exigência de justa causa para a imposição dessas restrições sobre bens da legítima, conforme estabelecido pelo Código Civil de 2002.

Também são analisadas as hipóteses em que a legislação e a jurisprudência admitem a flexibilização dessas cláusulas, especialmente por meio de autorização judicial e da sub-rogação, permitindo a adaptação do patrimônio às mudanças econômicas e pessoais do beneficiário sem descaracterizar a finalidade original da proteção patrimonial.

“O uso adequado das cláusulas restritivas exige equilíbrio entre a autonomia da vontade e a função social da propriedade, especialmente no contexto sucessório”, explica Palacios.

Ao integrar fundamentos históricos, evolução legislativa e aplicação prática, o estudo contribui para decisões mais seguras e estrategicamente alinhadas aos objetivos patrimoniais e sucessórios, oferecendo subsídios relevantes para advogados, gestores jurídicos, administradores de patrimônio e famílias que buscam estruturar a proteção de seus bens de forma juridicamente consistente e funcional.

O artigo completo pode ser conferido na página 376 da Revista de Direito Imobiliário do IBRADIM. Acesse a publicação e confira o conteúdo na íntegra clicando aqui.

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Diante disso, o juiz da causa concedeu a liminar pleiteada, suspendeu a assembleia e proibiu novas deliberações sobre o tema enquanto o processo tramita, justamente porque:

• O empreendimento é 100% HMP, ou seja, pensado para provisão habitacional de famílias de determinada faixa de renda;
• O Decreto municipal 64.244/2025 passou a tratar aluguel de curta duração em HIS/HMP como uso incompatível com essa finalidade, não sendo considerado “provisão habitacional” nesses casos.

Em outras palavras: naquele condomínio específico, a combinação (i) destinação HMP de todas as unidades + (ii) decreto municipal impossibilita o modelo de curta temporada em todo o prédio.

“Mas então imóvel HIS/HMP não pode ser locado?”

Pode, sim (e isso precisa ficar claro). O que mudou não é a possibilidade de locação em si, mas o jeito de locar. Em São Paulo/SP, depois do Decreto 64.244/2025, em linhas gerais:

• Quem pode ser locatário de unidades HIS/HMP: a unidade deve continuar atendendo o público-alvodo programa (faixas de renda definidas pelo município). Locar para público fora dessa faixa desvirtua a política habitacional, abrindo margem para sanção administrativa dos culpados;
• Quanto se pode cobrar de aluguel: o decreto limita o valor do aluguel a um teto vinculado à renda máxima de cada faixa – em regra, até 30% da renda de referência da categoria (HIS 1, HIS 2 ou HMP); e
• Para qual uso: é vedada a locação para fins temporários, como curta temporada típica de hospedagem (locações por diárias ou por temporada), justamente por não ser tratada como “moradia” dentro do regime HIS/HMP.

Ou seja: HIS e HMP podem ser alugados, mas dentro de um “corredor estreito”, qual seja: público certo, valor limitado e uso habitacional estável.

“E quando o empreendimento é misto (HIS/HMP + R2v)?”

 Agora entra a comparação que costuma confundir investidores e condôminos. Imagine um empreendimento com dois tipos de unidades:

• Parte das unidades enquadradas como HIS/HMP, com destinação social averbada em matrícula e submetidas ao Decreto 64.244/2025; e
• Outra parte classificada apenas como R2v, por exemplo (uso residencial vertical comum, sem vínculo à política habitacional).

Nesse cenário, faz sentido jurídico tratar de forma diferente:

• As unidades HIS/HMP continuam “amarradas” às regras de habitação popular: controle de renda, teto de aluguel e vedação a curta temporada; e
• As unidades R2v, por outro lado, podem ser locadas em qualquer modalidade (anual, temporada, corporativo, plataforma digital), desde que:
  • respeitem a legislação urbanística em geral; e
  • sigam o que a convenção do condomínio e/ou as assembleias válidas que efetivamente as autorizarem caso a convenção não permita.

Em um mesmo prédio, portanto, você pode ter:

• Um grupo de unidades em que Airbnb será vedado com base na legislação atual (HIS/HMP); e
• Outro grupo em que o debate é mais aberto, condicionado basicamente à autonomia condominial e ao zoneamento, quando muito (R2v).

O caso objeto do presente ilustra justamente o extremo oposto: quando 100% das unidades são HMP, o condomínio não tem “zona de livre uso” para curta temporada – e a tentativa de liberar esse modelo por assembleia tende a esbarrar na legislação municipal e na própria lógica da política habitacional.

Para síndicos, administradoras e investidores, a mensagem prática é simples: antes de discutir locação em assembleia (especialmente de curta temporada), é preciso olhar qual é o enquadramento urbanístico e habitacional de cada unidade, e não só a convenção de condomínio.

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NA CIDADE DE SÃO PAULO/SP, NEM TODA UNIDADE “POPULAR” PODE VIRAR AIRBNB/BOOKING.

Recentemente, na 23ª Vara Cível de São Paulo/SP (Proc. 4049058-21.2025.8.26.0100), um grupo de condôminos de empreendimento 100% HMP (todas as 237 unidades classificadas como Habitação de Mercado Popular, com destinação social averbada em matrícula e inseridas em PPP habitacional) obteve liminar para:

• Suspender assembleia que discutiria locação de curta temporada via plataformas digitais; e
• Proibir novas deliberações sobre o tema enquanto durar o processo.

Motivo central: O prédio é inteiramente HMP, voltado à provisão habitacional de famílias em determinada faixa de renda;

O Decreto municipal 64.244/2025 considera o aluguel de curta duração em HIS/HMP incompatível com essa finalidade, não o tratando como “provisão habitacional”. Ou seja: nesse condomínio específico, a combinação (100% HMP + decreto) impossibilita o modelo de curta temporada em todo o prédio. Isso NÃO significa que imóveis HIS/HMP não possam ser locados. Podem sim, mas com limites:

• Quem pode ser locatário: o público deve permanecer dentro da faixa de renda prevista pela política habitacional;
• Quanto se pode cobrar: o aluguel fica limitado a teto vinculado à renda de referência (em regra, até 30%);

Para qual uso: é vedada a locação para fins temporários (diárias/temporada tipo hospedagem).

E num empreendimento misto (HIS/HMP + R2v)?  

As unidades HIS/HMP permanecem sujeitas às travas da política habitacional (renda, valor, vedação à curta temporada);

As unidades R2v podem, em tese, ser locadas em qualquer modalidade, desde que respeitem o zoneamento e o que a convenção/assembleias validamente autorizarem. Mensagem prática para síndicos, administradoras e investidores: antes de pautar “Airbnb” em assembleia, é indispensável conferir o enquadramento urbanístico e habitacional de cada unidade, e não apenas a convenção de condomínio.

Imóvel em nome de PJ pode ser impenhorável, decide a Justiça

Nossa sócio da área Imobiliária, Rodrigo Palacios, teve acesso a uma decisão recente da 20ª Vara Cível de Curitiba que trouxe um importante precedente sobre a aplicação da Lei 8.009/90. A juíza da causa reconheceu a impenhorabilidade de imóvel registrado em nome de pessoa jurídica, mas efetivamente utilizado como moradia familiar.

No caso concreto os devedores ajuizaram ação para cancelar penhora de imóvel avaliado em R$ 1,027 milhão, formalmente registrado em nome de empresa. A prova produzida incluiu auto de avaliação do Oficial de Justiça, notas fiscais, fotos da residência e até recibos de transporte por aplicativo – todos demonstrando o uso residencial efetivo.

• Fundamentos jurídicos sólidos: A decisão se baseou no artigo 1º da Lei 8.009/90: “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável”.
• Mais importante: citou precedente do STJ que estabelece que “a propriedade formal não deve prevalecer sobre a realidade da função social do imóvel” (REsp 1514567-SP, Min. Maria Isabel Gallotti).
• Questões processuais superadas: O credor contestou alegando inadequação da via processual e ilegitimidade ativa. A magistrada rejeitou ambas as preliminares, aplicando o princípio da primazia da resolução do mérito (art. 4º do CPC) e reconhecendo que a proteção da Lei 8.009/90 abrange núcleos familiares extensos.
• Precedente relevante: A sentença ainda citou recente julgado do STJ (AgInt no AREsp 2716269/RJ, fev/2025) confirmando que “imóveis residenciais de alto padrão ou de luxo não estão excluídos da proteção conferida aos bens de família pela Lei n. 8.009/90, independentemente do seu valor econômico”.

Esta decisão reforça que a proteção do bem de família deve ser interpretada teleologicamente, priorizando a dignidade da pessoa humana sobre formalismos registrais.

Justiça impõe ônus da prova às plataformas em fraudes de assinatura

Decisão recente da 1ª Vara Empresarial de São Paulo/SP (processo 1016234-60.2025.8.26.0100) traz questionamentos importantes sobre a responsabilidade de plataformas digitais na validação de contratos.

Os fatos: Uma mulher teve seus dados utilizados fraudulentamente por ex-colega para celebrar contrato de locação em plataforma digital. Meses depois, a vítima descobriu estar registrada como locatária, recebendo cobranças e enfrentando processo arbitral.

O ponto central da decisão: O juiz da causa estabeleceu que o ônus de comprovar a autenticidade da assinatura é da plataforma, não do usuário que a contesta.

Aspectos técnico-jurídicos relevantes:

• Assinatura digital sem certificação ICP-Brasil – A plataforma DocuSign, utilizada no contrato, não possui certificação da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira. Pela MP 2200-2/2001, art. 10, §2º, isso afasta a presunção de autenticidade quando a pessoa nega a assinatura.
• Falhas na verificação – O RG apresentado no sistema não pertencia à autora. Mais grave: a plataforma digital tentou comprovar a legitimidade usando as próprias fotos que a vítima havia juntado nos autos, conduta que o juiz da causa classificou como beirando a má-fé processual.
• Aplicação do art. 167 do Código Civil – Reconhecida a simulação (fraude), o contrato foi declarado nulo. Consequentemente, a sentença arbitral baseada neste contrato também foi anulada, por força do art. 32, I da Lei 9.307/96.
• Responsabilidade objetiva – Embora tenha afastado o CDC (aplicando Lei do Inquilinato), o magistrado responsabilizou a plataforma por falha na prestação de serviços, fixando danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

A lição: Plataformas digitais não podem se escudar na facilidade tecnológica para flexibilizar a segurança jurídica. Devem implementar mecanismos robustos de autenticação, sob pena de responderem pelos prejuízos decorrentes de suas falhas sistêmicas.

Dívida condominial na RJ: STJ vai unificar a regra

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acaba de afetar ao rito dos recursos repetitivos uma questão que há anos gera incerteza no mercado imobiliário e empresarial: as dívidas condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial são créditos concursais ou extraconcursais?

A divergência: O problema surgiu com uma divisão interna no próprio STJ. A Terceira Turma, seguindo o voto do Ministro Marco Aurélio Bellizze no REsp 2.002.590/SP, consolidou o entendimento de que o artigo 49 da Lei 11.101/2005 deve prevalecer: créditos existentes na data do pedido de recuperação são concursais, independentemente da natureza.

Por outro lado, a Quarta Turma mantém posição histórica baseada no artigo 84, III da mesma lei: as dívidas condominiais são sempre extraconcursais por constituírem “despesas necessárias à administração do ativo”.

O marco legal que causou a confusão: A Lei 11.101/2005 trouxe inovação significativa em relação ao antigo Decreto-Lei 7.661/1945. No regime falimentar anterior, as dívidas condominiais eram sempre extraconcursais. A nova lei manteve essa regra para a falência, mas criou sistemática diferente para a recuperação judicial.

O art. 49 estabelece que “estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos”. Já o artigo 84, III, classifica como extraconcursais as “despesas necessárias à administração do ativo”. A definição dessa controvérsia impactará diretamente:

• Condomínios: Se crédito for concursal, receberão conforme plano de recuperação (com possível deságio e prazo dilatado). Se extraconcursal, cobrança integral imediata.
• Empresas em recuperação: Créditos concursais ampliam passivo sujeito ao plano; extraconcursais mantêm pressão de caixa imediata.
• Administradores judiciais: Necessidade de clareza na classificação de créditos e elaboração de quadro geral.

Precedente vinculante em formação: Com a afetação sob relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva (REsp 2.203.524/RJ), todos os processos similares estão suspensos nacionalmente até o julgamento final. A decisão formará precedente qualificado que vinculará toda a magistratura nacional.

A questão delimitada é precisa: “definir se as despesas/débitos/cotas condominiais anteriores à recuperação judicial são considerados créditos extraconcursais ou concursais, à luz dos artigos 49 e 84 da Lei nº 11.101/2005”.

Nosso time imobiliária acompanhará o desfecho dessa importante definição jurisprudencial que promete encerrar duas décadas de insegurança interpretativa.

Shopping center: prazo de 60 dias não limita direitos, decide STJ

Decisão recente da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento importante para as relações entre lojistas e administradores de shopping centers.

No REsp 2.045.634/PR, julgado em setembro de 2025, os Ministros decidiram por unanimidade que o prazo de 60 dias previsto no art. 54, §2º da Lei 8.245/91 não tem natureza decadencial.

O que estava em discussão? O Consórcio Empreendedor do Catuaí Shopping Center sustentava que o lojista perderia o direito de exigir prestação de contas se não o fizesse a cada 60 dias. Uma interpretação que, se aceita, criaria verdadeiras “armadilhas” para locatários desatentos.

A decisão da Corte Superior foi no seguinte sentido: Conforme destacado pela Ministra Isabel Gallotti, o dispositivo legal estabelece apenas “periodicidade mínima” para os pedidos, não prazo extintivo. O art. 54, §2º prevê que “as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento (…), podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas”.

Implicações práticas: Lojistas mantêm o direito de questionar despesas mesmo após os 60 dias; Administradores não podem alegar decadência para se esquivar da prestação de contas; e A ação judicial permanece viável independentemente do exercício extrajudicial do direito.

Para Rodrigo Palacios, a relatora observou bem ao declarar que “o intuito da lei é evitar uma avalanche mensal de pedidos de prestação de contas”, considerando a complexidade operacional dos shopping centers, mas jamais extinguir direitos fundamentais do locatário.

Esta decisão alinha-se ao precedente da 3ª Turma (REsp 2.003.209/PR) e reforça a proteção da parte mais vulnerável na relação locatícia comercial.

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O colegiado limitou o perdimento de uma fazenda — utilizada por um dos coproprietários para o tráfico — apenas à fração pertencente ao réu condenado, preservando os direitos dos demais integrantes da família (meeira e herdeiros) por reconhecer a boa-fé e o princípio da intranscendência da pena.

Em síntese: confisco, sim; punição coletiva, não.

O Caso

A decisão de primeiro grau determinou o perdimento integral da fazenda, sob o fundamento de que o imóvel havia sido utilizado como ponto de apoio logístico para o tráfico interestadual de drogas. Concluiu-se que a gravidade dos fatos e a relação direta entre a atividade criminosa e o bem justificariam a expropriação total, com base no art. 243, parágrafo único, da Constituição Federal.

Os demais coproprietários — entre eles, os pais idosos e a ex-esposa do condenado— recorreram dessa decisão, sustentando ausência de culpa e total desconhecimento das práticas ilícitas.

O Tribunal Regional Federal da 4ª Região manteve o confisco, entendendo que caberia aos proprietários provarem a ausência de culpa in vigilando ou in eligendo, aplicando, por analogia, o artigo 243 da Constituição Federal e aos entendimentos exarados pelo STF nos Temas 399 (expropriação de propriedades usadas para cultivo de plantas psicotrópicas) e 647 (confisco de todo e qualquer bem de valor econômico utilizado em contexto de tráfico ilícito).

 Histórico das decisões do STJ

• Abr/2025: Em decisão monocrática, o relator manteve a expropriação do imóvel rural, diante da comprovação de seu uso para o tráfico de drogas e da ausência de prova, pelos coproprietários, de que agiram sem culpa — ou seja, de que não sabiam nem tinham como saber que o bem estava sendo empregado na prática criminosa. Assim, a reversão desse entendimento encontraria óbice na Súmula 7/STJ, que veda o reexame de matéria fática-probatória em recurso especial.
• Jul/2025: A 5ª Turma manteve a decisão monocrática ao julgar o Agravo Regimental interposto pelos coproprietários.
•  Set/2025: O mesmo colegiado anulou o acórdão anterior por violação ao princípio da não surpresa, já que o processo fora julgado sem prévia inclusão em pauta, o queimpediu a realização de sustentação oral.
• Out/2025: No novo julgamento, prevaleceu o entendimento de proteção ao terceiro deboa-fé, com leitura proporcional dos arts. 60 e 63 da Lei 11.343/2006 e afastamento da aplicação do art. 243, parágrafo único, da CF, bem como do Tema 399 do STF. Assim, o perdimento foi limitado à fração pertencente ao réu condenado, preservando-se a meação da ex-esposa e a parte dos pais, que não participaram nem se beneficiaram da prática criminosa.

 Por que isso importa na prática?

Terceiro de boa-fé: Pais idosos, afastados da administração do bem por razões desaúde e idade, não podem ser responsabilizados pelo uso ilícito promovido por filho, para fins de tráfico de drogas, quando inviável a supervisão efetiva da propriedade.

Proteção da família e da moradia: O STJ ressaltou que o perdimento integral atingiria meeira e herdeiros inocentes, contrariando a intranscendência da pena eos valores constitucionais como a proteção da família, do idoso e da dignidade da pessoa humana.

Vedação à presunção de culpa: A responsabilização do terceiro não podeassentar-se em presunção, sobretudo quando o caso não envolve — como no Tema 399 — o cultivo de plantas psicotrópicas na propriedade, mas sim encontros relacionados à prática do tráfico e o armazenamento de substâncias ilícitas em locais fora do conhecimento dos demais coproprietários. Exige-se, portanto, análise concreta das provas e das garantias daqueles que não participam da atividade criminosa.

Coerência com a jurisprudência constitucional: O acórdão cita precedente do STF, segundo o qual não se pode impor à esposa o dever de “evitar a companhia do cônjuge” criminoso, afastando qualquer ideia de “dever de delação” intrafamiliar.

Reflexões

O precedente ajusta a interpretação do art. 243, parágrafo único, da CF/88 (confisco) edos arts. 60 e 63 da Lei de Drogas, conciliando o combate efetivo ao tráfico com a preservação dos direitos fundamentais de terceiros inocentes. Ganha a coerência do sistema: a pena deve atingir o culpado, não transbordar sobre quem nada tem a ver com o delito.

Para gestores e proprietários rurais ou urbanos, o caso reforça a importância da duediligence no uso do bem, da governança mínima (posse, arrendamento, guarda dechaves, visitas, registros) e da trilha documental. Mas, quando não houver ciência ou possibilidade real de vigilância, o patrimônio de terceiros deve ser preservado.

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O argumento de “bem de família” da ex-cônjuge não foi acolhido neste caso. Resultado: inclusão dos bens, da empresa e da ex-cônjuge no polo passivo e responsabilização patrimonial. (Proc. 2241164-53.2025.8.26.0000, Rel. Des. Vicentini Barroso, decisão unânime.)

Os fatos são reveladores:

• Executado transferiu imóveis de R$ 4 milhões para holding por valores inferiores ao valor venal ou valor de mercado, mas utilizando o valor constante de sua DIRPF;
• Durante a execução, realizou o divórcio amigável com sua à ex- cônjuge, realizando uma partilha de bens absolutamente desproporcional e em claro benefício da ex- cônjuge;
• Imóveis haviam sido adquiridos antes do casamento (não podem ser considerados como bem de família da ex- cônjuge); e
• Holding foi constituída com “evidente finalidade de blindagem patrimonial”.

O desembargador Vicentini Barroso foi enfático ao afastar a alegação de impenhorabilidade: “A situação do caso concreto e a atuação de má-fé do executado juntamente com a agravante não justificam o reconhecimento da aludida proteção”.

A decisão reforça que o artigo 50 do Código Civil não tolera movimentações patrimoniais destinadas exclusivamente a frustrar credores. Os tribunais estão cada vez mais atentos a alguns indícios de fraude:

1. Timing suspeito: transferências realizadas após o surgimento da obrigação e após o início da execução;
2. Valores irreais: transações por preços manifestamente inferiores ao mercado ou sem a devida contrapartida;
3. Beneficiários conexos: transferências entre cônjuges, familiares ou pessoas próximas;
4. Esvaziamento patrimonial: deixar o devedor sem bens suficientes para honrar débitos.

O planejamento patrimonial lícito é um direito da parte, mas quando cruzar a linha da boa-fé, os tribunais não hesitarão em desconsiderar a pessoa jurídica para invalidar as tentativas do devedor em blindar bens em prejuízo do credor.

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Se antes bastava ao síndico cuidar da limpeza, da assembleia e das contas, hoje ele precisa também administrar fluxos informacionais sensíveis, onde uma simples publicação pode resultar em responsabilidade civil e até em violação à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

O caso que chamou atenção: o síndico e o grupo de WhatsApp

A recente decisão da 6ª Turma Cível do TJDFT, que manteve a condenação de um síndico por divulgar a imagem de um morador em grupo de WhatsApp do condomínio, ilustra bem esse novo cenário. No episódio, o gestor compartilhou uma gravação obtida do circuito interno de câmeras mostrando o condômino danificando um equipamento de uso comum. A postagem, acompanhada de uma crítica à conduta, gerou comentários depreciativos no grupo e repercussão negativa ao morador.

O Tribunal foi claro: a divulgação de imagem sem autorização caracteriza violação do direito de personalidade, ainda que motivada por suposto interesse coletivo. Além disso, destacou que o síndico não pode confundir transparência administrativa com exposição pública indevida. Sanções e advertências, ressaltou o colegiado, devem seguir o procedimento formal previsto na convenção condominial, com garantia de defesa.

Mais do que um caso isolado, essa decisão marca um alerta jurídico para os gestores condominiais: o ambiente digital também é espaço de responsabilidade legal, ética e de governança de dados.

Governança condominial sob a ótica da LGPD

Pela LGPD (Lei nº 13.709/2018), os dados pessoais, o que inclui a imagem, devem ser tratados com observância a princípios de finalidade, necessidade e adequação. Assim, qualquer captura, uso ou compartilhamento de imagens obtidas por câmeras de segurança só é legítima enquanto destinada a garantir a segurança patrimonial e física dos moradores.

A partir do momento em que um síndico utiliza esse material para “educar”, “expor” ou “esclarecer” condutas em grupos de WhatsApp, há desvio de finalidade e quebra do dever de minimização. Isso o coloca, de fato, em violação direta à LGPD e à legislação civil (arts. 186 e 927 do Código Civil), podendo ensejar indenização por danos morais e até apuração administrativa pela Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD).

Mais do que isso: a decisão do TJDFT reflete a aplicação prática dos princípios da lei em espaços microcoletivos, como condomínios, que antes passavam despercebidos nas discussões de privacidade.

Síndico: gestor patrimonial ou controlador de dados?

Na prática, o síndico exerce hoje um papel híbrido: é gestor condominial e controlador de dados pessoais. Pois, ele lida rotineiramente com:

• cadastros de moradores e funcionários;

• imagens de câmeras de monitoramento;

• dados de biometria de acesso;

• comunicações internas em plataformas digitais.

Logo, é indispensável que o condomínio, ou sua administradora, formalize políticas internas de tratamento de dados, estabelecendo:

• quem pode acessar as imagens e em que hipóteses;
• prazos e formas de armazenamento;
• mecanismos de notificação e resposta a incidentes;
• canais de comunicação seguros (evitando grupos genéricos e abertos);
• termos de confidencialidade para todos os envolvidos na gestão.

Essa estrutura mínima de governança não apenas mitiga riscos jurídicos, mas resguarda a reputação da gestão e dos próprios moradores. Afinal, a confiança comunitária é também um ativo informacional.

Transparência não é exposição

Existe uma linha tênue, mas crucial, entre transparência informacional e exposição indevida.

Informar a coletividade sobre fatos relevantes do condomínio é dever do síndico, mas essa comunicação precisa observar critérios de proporcionalidade: o que é essencial divulgar? A quem? Por qual meio? Com que justificativa legítima?

No caso julgado pelo TJDFT, o compartilhamento da imagem extrapolou todas essas balizas. A informação poderia, e deveria, ter sido transmitida de modo institucional e reservado, sem necessidade de identificar ou expor o morador diante do grupo.

A mensagem do tribunal é inequívoca: ética digital e discrição são novas faces da boa administração condominial.

As lições práticas para o futuro dos condomínios

O precedente do TJDFT, embora nascido de um conflito cotidiano, aponta diretrizes valiosas para o futuro da gestão condominial:

• A LGPD se aplica aos condomínios, ainda que não possuam personalidade jurídica;

• O síndico pode ser responsabilizado por violações de privacidade;

• As imagens de câmeras são dados pessoais e seu uso tem limites legais;

• Grupos de WhatsApp institucionais exigem política clara de comunicação e moderação;

• A educação digital condominial é instrumento de prevenção jurídica e convivência saudável.

Conclusão: a ética digital como novo pilar da convivência condominial

O condomínio é, em essência, uma comunidade de vizinhos. Mas, no século XXI, é também um microcosmo de governança informacional. O síndico que compreende essa mudança, e adota práticas de proteção de dados, protege não apenas sua gestão, mas o próprio tecido de convivência que sustenta a vida em coletividade.

Decisões como a do TJDFT (6ª Turma Cível, outubro/2025) não apenas punem um ato isolado, mas reafirmam um princípio estruturante da vida contemporânea: não há boa gestão sem respeito à privacidade.

O desafio, dali em diante, é aprender a comunicar com transparência, sem transformar a transparência em vitrine.

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A 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR) confirmou a ilegitimidade dos herdeiros para responder em execução quando ainda não houve inventário/partilha, mantendo o redirecionamento ao espólio, representado pelo inventariante. No caso (Proc. 0002645-88.2024.8.16.0081), o banco buscava incluir herdeiros no polo passivo após o falecimento do devedor em execução de título extrajudicial; a Câmara negou provimento à apelação do exequente.

Tese e base normativa

• Regra de legitimidade: morte da parte → sucessão processual pelo espólio, preferencialmente (art. 110, CPC).
• Responsabilidade patrimonial: “o espólio responde pelas dívidas do falecido; feita a partilha, cada herdeiro responde dentro das forças da herança e na proporção do quinhão” (art. 796, CPC; art. 1.997, CC).
• Consolidação jurisprudencial: STJ (AgInt no AREsp 1.699.005/SP) – herdeiros não têm legitimidade passiva antes da partilha (inclusive em dívidas condominiais).

Ratio decidendi no TJ-PR
O acórdão registra que, sem partilha, os herdeiros não integram legitimamente o polo passivo; a execução deve correr nos bens do espólio. Só após a partilha é que se configura a legitimidade passiva dos herdeiros, intra vires hereditatis, conforme a discriminação do formal de partilha.

Consequências práticas (processuais e econômicas)

• Regularização do polo passivo: substituição pelo espólio (art. 110) e representação pelo inventariante (art. 613, CPC).
• Precedentes do próprio TJ-PR reforçam a ilegitimidade dos herdeiros até a homologação da partilha.
• Causalidade e sucumbência: redirecionamento prematuro contra herdeiros pode atrair redistribuição de ônus e honorários em favor da parte indevidamente acionada.

Diálogo com o STJ
O entendimento é coerente com a orientação superior: responsabilidade pessoal de herdeiro só após a partilha; antes, responde o acervo hereditário. (Ex.: 3ª Turma/STJ, linha reafirmada em 2024.)

STJ cria “presunção perigosa”: cônjuge incluído em execução sem anuência

Nosso sócio na área Imobiliária, Rodrigo Palacios, teve acesso uma recente decisão da 3ª Turma do STJ no REsp 2.195.589 que merece uma análise crítica urgente. Ao estabelecer uma “presunção absoluta de consentimento recíproco” para inclusão do cônjuge em execuções, o tribunal pode ter aberto uma porta preocupante para abusos processuais.

O caso partiu de cheques sem fundos do marido, mas a fundamentação da Ministra Nancy Andrighi vai muito além, criando uma lógica invertida: “seria praticamente impossível exigir do credor que fizesse prova em sentido contrário”.

Na opinião do sócio, aqui está o erro fundamental da decisão: por que proteger o credor que não se precaveu? A responsabilidade de verificar com quem se está contratando é do credor, não do cônjuge que sequer participou da negociação. O ordenamento já exige a outorga conjugal para certos atos — p.ex., fiança e aval — justamente para prevenir a expansão indevida de responsabilidade. Se o credor quer garantias adicionais, deve exigir a anuência expressa do cônjuge antes de emprestar o dinheiro, não depois jogar o problema no colo do cônjuge inocente.

O próprio acórdão reconhece que “não há provas de que a dívida contraída pelo executado se reverteu em prol da família, sequer há indícios de que seu cônjuge tenha participado e/ou extraído proveito da negociação” — mas ainda assim autoriza a inclusão na execução.

Na prática, que dívida não pode ser distorcida como “benefício familiar”? “Benefício da família” vira guarda-chuva retórico; quem não contratou passa a correr atrás de notas fiscais, extratos e memórias de cálculo para provar um fato negativo. Um empréstimo para capital de giro vira “sustento da família”. Cartão estourado vira “despesas domésticas”. Até apostas podem ser maquiadas como “tentativa de melhorar a situação familiar”.

O próprio TJ/GO alertou

“Não se pode estender ao cônjuge do devedor a responsabilidade patrimonial por dívidas por ela não contraídas pelo simples fato dela ser casada.”

Consequências alarmantes:

• Credores ganham “atalho processual” que dispensa due diligence adequada
• Cônjuges tornam-se reféns de aventuras financeiras que desconhecem
• O casamento sob comunhão parcial vira “garantia automática” para terceiros
• Inverte-se a lógica: quem deveria se precaver (credor) é protegido; quem não participou (cônjuge) é penalizado

Esta decisão é um retrocesso e transforma os artigos 1.643 e 1.644 do Código Civil em “licença para execução”, de acordo com Palacios. “O credor prudente sempre pode exigir aval do cônjuge no momento da contratação. Por que premiar a negligência creditícia? O STJ precisa revisitar essa interpretação para evitar vulnerabilizar milhões de cônjuges brasileiros e incentivar o descuido na concessão de crédito”, conclui.

TJ-SP: blindagem patrimonial em holding é desconsiderada por indícios de fraude

Decisão da 15ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo – TJ-SP mantém desconsideração da personalidade jurídica em uma execução ao identificar um roteiro típico de blindagem: imóveis de alto valor (~R$ 4 milhões) aportados em holding recém-constituída por preço inferior ao de mercado e, na sequência, transferência gratuita das cotas à ex-cônjuge (durante processo de execução). O argumento de “bem de família” não foi acolhido neste caso. Resultado: inclusão dos bens, da empresa e da ex-cônjuge no polo passivo e responsabilização patrimonial. (Proc. 2241164-53.2025.8.26.0000, Rel. Des. Vicentini Barroso, decisão unânime.)

Os fatos são reveladores:

• Executado transferiu imóveis de R$ 4 milhões para holding por valores subfaturados;
• Durante a execução, doou gratuitamente as cotas à ex-mulher;
• Imóveis haviam sido adquiridos antes do casamento (não eram bem de família); e
• Holding foi constituída com “evidente finalidade de blindagem patrimonial”.

O desembargador Vicentini Barroso afastou a alegação de impenhorabilidade:

“A situação do caso concreto e a atuação de má-fé do executado juntamente com a agravante não justificam o reconhecimento da aludida proteção”.

A decisão reforça que o artigo 50 do Código Civil não tolera manipulações patrimoniais destinadas a frustrar credores. Os tribunais estão cada vez mais atentos aos seguintes indícios de fraude:

Timing suspeito: transferências realizadas após o surgimento da obrigação
Valores irreais: transações por preços manifestamente inferiores ao mercado
Beneficiários conexos: transferências entre cônjuges, familiares ou pessoas próximas
Esvaziamento patrimonial: deixar o devedor sem bens suficientes para honrar débitos

O planejamento patrimonial lícito é um direito da parte, mas quando cruza a linha da boa-fé, os tribunais não hesitam em desconsiderar a pessoa jurídica para alcançar o patrimônio real do devedor.

TJ-MT: atraso além do prazo de tolerância autoriza rescisão e devolução integral

No post de 17/09 (disponível clicando aqui), nosso sócio Rodrigo Palacios destacou como a gestão de prazos e o desenho contratual são a primeira barreira contra litígios em imóveis na planta e como o atraso além dos 180 dias (quando previsto) abre a porta para rescisão, devolução e indenizações. Pois bem, a 1ª Câmara de Direito Privado do TJ-MT acaba de julgar um caso-guia que confirma essa pauta.

O que houve?
Empreendimento em Várzea Grande (MT) com entrega (com tolerância) expirada em março/2019, obra paralisada e ausência de solução pelas vendedoras. Resultado: rescisão contratual, devolução integral de tudo que foi pago e danos morais, confirmados agora nos embargos de declaração. A relatoria ainda afastou a tese de que a alienação fiduciária blinda o caso do CDC.

Por que importa para o mercado?

• O acórdão organiza três mensagens simples (e duras) para o fornecedor:
• CDC se aplica à venda “na planta”, mesmo com cláusula de alienação fiduciária, salvo tríade registro + inadimplemento + mora válida (Tema 1.095/STJ)
• Obra paralisada + culpa do fornecedor = devolução integral (Súmula 543/STJ)
• Dano moral não é pelo mero atraso, mas pela frustração do projeto de vida e ausência de resposta da empresa

Reflexão:
Quando cronograma e plano de contingência falham e a comunicação colapsa, o passivo jurídico se consolida. A discussão CDC vs. Lei 9.514/97 não protege o fornecedor diante de uma obra paralisada.

TJ-MS valida renúncia à concorrência sucessória em pacto antenupcial

Recentemente a 4ª Câmara Cível do TJ-MS, por unanimidade, manteve a validade de cláusula de renúncia recíproca ao direito de concorrência sucessória firmada em aditivo ao pacto antenupcial. Julgamento em 30/09/2025, relatoria da Des. Elisabeth Rosa Baisch.

Por que isso importa?

Porque o Tribunal distinguiu “herança” de “direito de concorrer”. Em palavras simples: os cônjuges, maiores e capazes, podem convencionar que não disputarão a herança com descendentes ou ascendentes do falecido, sem “negociar” bens futuros. Segundo o voto, o art. 426 do CC (“não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva”) é norma restritiva de interpretação restrita; o que a lei veda é o pactum corvinae, não a delimitação prévia do status de concorrente.

A ementa é clara: validade da cláusula que afasta a concorrência do cônjuge com descendentes e ascendentes, sem configurar contrato sobre herança de pessoa viva (art. 426 CC). Houve ainda indeferimento do efeito suspensivo e reconhecimento de que a reserva de quinhão (art. 628, §2º, CPC) é inaplicável no caso.

O voto também fundamenta a decisão na autonomia privada e na boa-fé objetiva, com vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium): não é leal pactuar a renúncia concorrencial e, depois, tentar afastá-la por conveniência.

Investidor não é consumidor: juiz afasta CDC em compra de 14 unidades hoteleiras

Rodrigo Palacios analisa aumasentença de Barueri (SP), 3ª Vara Cível, referente à compra de 14 unidades para investimento (pool hoteleiro), onde o juiz não aplicou o CDC. Por quê?

O que pesou na decisão

• Finalidade profissional do negócio: os autores reconheceram que compraram como investimento, não para uso próprio. Resultado: relação civil/empresarial, fora do CDC. O próprio decisum registra que a aquisição “não se caracteriza como relação de consumo”, notando a compra de quatorze imóveis e participação em SCP (Sociedade em Conta de Participação) como sinais de paridade negocial.
• Prova técnica: perícia afastou vícios nos geradores e tanques de diesel; AVCB válido, acesso restrito à laje técnica e NR-20 não aplicável nos termos alegados. Conclusão: sem irregularidades e sem periculosidade nas condições do caso.
• Pedido não era resilição, mas rescisão: o juiz separou didaticamente os institutos; como não havia vício, faltou causa para rescindir.
• Pacta sunt servanda: contrato irrevogável e irretratável (sem direito de arrependimento). Sem CDC na mesa, vale o que foi pactuado.
• Efeito prático: improcedência do pedido dos autores e procedência da reconvenção para cobrar os valores em aberto (parcelas, IPTU, condomínio, SPU), com atualização e juros.

O que isso significa para o mercado

Investidor recorrente ≠ consumidor vulnerável. Quando há compra em escala e estrutura empresarial, a tendência é o Judiciário afastar o CDC e exigir prova técnica robusta para qualquer ruptura contratual.

Cláusula de irrevogabilidade volta a ter força plena fora do CDC, especialmente após a perícia validar a segurança do empreendimento.

Takeaway para incorporadoras, gestores e investidores

• Se a estratégia é de renda (ex.: pool hoteleiro) e o perfil é investidor, preparem-se para discutir em Direito Civil/Empresarial, não CDC.
• Perícia importa: sem vício comprovado, não há rescisão por culpa da vendedora; e resilição depende do que ficou contratado.
• Governança documental (AVCB, controles de acesso, rotinas técnicas) faz diferença — foi o que sustentou a regularidade.

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Não obstante o disposto no artigo 1.644 do CC, que trata da responsabilidade dos cônjuges pelas obrigações assumidas na constância do casamento, através de aludido acórdão, vê-se uma definição da distribuição do ônus da prova, vez não ser necessária a autorização expressa do outro cônjuge para que a dívida o atinja, desde que o débito tenha trazido proveito ao casal ou à família, sendo a comunicabilidade presumida.

O caso partiu de cheques sem fundos do marido, mas a fundamentação da Ministra Nancy Andrighi, relatora da decisão, vai muito além, criando uma lógica invertida: “seria praticamente impossível exigir do credor que fizesse prova em sentido contrário”.

Em nossa opinião, aqui está o erro fundamental da decisão: por que proteger o credor que não se precaveu? A responsabilidade de verificar com quem se está contratando é do credor, não do cônjuge que sequer participou da negociação. O ordenamento já exige a outorga conjugal para certos atos — p.ex., fiança e aval — justamente para prevenir a expansão indevida de responsabilidade. Se o credor quer garantias adicionais, deve exigir a anuência expressa do cônjuge antes de emprestar o dinheiro, não depois jogar o problema no colo do cônjuge inocente.

O próprio acórdão reconhece que “não há provas de que a dívida contraída pelo executado se reverteu em prol da família, sequer há indícios de que seu cônjuge tenha participado e/ou extraído proveito da negociação” – mas ainda assim autoriza a inclusão na execução.

A lógica deveria ser simples:

• Credor diligente: exige anuência do cônjuge antes do contrato
• Credor negligente: assume o risco de contratar apenas com um dos cônjuges
• Cônjuge inocente: não deve responder por dívidas que desconhece

Na prática, que dívida não pode ser distorcida como “benefício familiar”? “Benefício da família” vira guarda-chuva retórico; quem não contratou passa a correr atrás de notas fiscais, extratos e memórias de cálculo para provar um fato negativo. Um empréstimo para capital de giro vira “sustento da família”. Cartão estourado vira “despesas domésticas”. Até apostas podem ser maquiadas como “tentativa de melhorar a situação familiar”.

O próprio TJ/GO havia alertado com lucidez:

“Não se pode estender ao cônjuge do devedor a responsabilidade patrimonial por dívidas por ela não contraídas pelo simples fato dela ser casada”.

Consequências práticas alarmantes:

• Credores ganham “atalho processual” que dispensa due diligence adequada, além de ampliarem as possibilidades de êxito na recuperação do crédito;
• Cônjuges tornam-se reféns de aventuras financeiras que desconhecem;
• O casamento sob comunhão parcial vira “garantia automática” para terceiros;
• Fixação do ônus da prova ao cônjuge que terá de provar que o credor tinha ciência que o contrato beneficiava apenas um dos cônjuges, que a dívida foi contraída para negócio autônomo do outro cônjuge e que a mesma não teria tido qualquer reflexo nas despesas domésticas;
• Inverte-se a lógica: quem deveria se precaver (credor) é protegido, quem não participou (cônjuge) é penalizado.

Esta decisão é um retrocesso e transforma os artigos 1.643 e 1.644 do Código Civil em “licença para execução”. O credor prudente sempre pode exigir aval do cônjuge no momento da contratação. Por que premiar a negligência creditícia?

O STJ precisa revisitar essa interpretação antes que ela se torne um precedente que vulnerabilize milhões de cônjuges brasileiros e incentive o descuido na concessão de crédito.

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O resultado reflete a atuação do time agora liderado pelo sócio Rodrigo Palacios, que conduz projetos imobiliários complexos com visão multidisciplinar, essência que traduz nosso conceito de Direito 360.

Parabenizamos nosso sócio e equipe, e agradecemos a confiança de nossos clientes e parceiros, que reforçam continuamente nosso compromisso com soluções jurídicas completas e integradas.

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Para explicar o que muda na prática e como essas regras podem afetar mutuários, incorporadoras e o mercado de habitação, Rodrigo Palacios, sócio da área de Direito Imobiliário do Viseu, participou do programa BandNews Live.

Durante a entrevista, ele destacou que, embora as medidas ampliem o acesso ao crédito, os bancos tendem a ser mais criteriosos na análise de renda e risco dos financiamentos, especialmente em imóveis de maior valor.

“Com o aumento do financiamento de 70% para 80% do valor do imóvel, o risco das instituições cresce, e isso deve levar a uma análise mais rigorosa da capacidade de pagamento dos compradores”, afirmou Palacios.

Assista à entrevista completa clicando aqui.

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O caso analisado envolvia dois ex-sócios de uma empresa do ramo de restaurantes de Curitiba/PR. Embora a dívida tivesse origem em uma ação coletiva ajuizada em 10/09/2014 e transitada em julgado em 14/09/2018, os sócios só se retiraram da empresa em outubro de 2018. As execuções individuais, no entanto, foram propostas apenas em abril de 2021.

O Tribunal Regional do Trabalho (TRT-9) havia excluído os ex-sócios, entendendo que o prazo bienal já havia se esgotado no início da execução individual. Contudo, o Ministro Relator José Roberto Pimenta destacou que a legislação — artigos 1.003 e 1.032 do Código Civil e artigo 10-A da CLT — é clara: o sócio retirante responde por obrigações contraídas durante sua permanência por até dois anos após a saída formal da sociedade.

O TST concluiu que, como a ação coletiva foi ajuizada e transitou em julgado enquanto os sócios ainda faziam parte da sociedade, a responsabilização se manteve válida, mesmo com as execuções individuais propostas fora do biênio. Dessa forma, o Tribunal reverteu a decisão regional e reforçou que o marco legal para delimitação da responsabilidade do ex-sócio é a data de sua retirada formal, assegurando segurança jurídica e respeito à coisa julgada.

Impacto no Direito Imobiliário e na Due Diligence

A interpretação do TST tem reflexos relevantes na diligência imobiliária. Na análise da compra de um imóvel pertencente a ex-sócio de empresa com passivo trabalhista, a data de retirada formal da sociedade torna-se o balizador primário do risco. Não basta verificar a data de ajuizamento da execução: é essencial confirmar a averbação da saída do sócio. Se a transação ocorrer dentro do prazo de dois anos contados dessa retirada, o imóvel pode estar sujeito a risco de fraude à execução ou redirecionamento patrimonial, o que exige medidas de proteção, como retenção de valores, conversão do negócio em permuta ou exigência de garantias.

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Para quem está do lado das incorporadoras, a mensagem recente dos tribunais é pragmática: juros são possíveis, mas capitalização mensal em contratos diretos com o comprador — fora do SFN — não. Segundo nosso sócio da área Imobiliária, Rodrigo Palacios, o STF sintetiza no verbete que pauta o tema: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.”

Isso não torna a Tabela Price “ilegal por si”. O STJ já afirmou que a legalidade do uso da Price não se decide em tese, mas com prova técnica sobre eventual anatocismo no caso concreto. Em outras palavras: o risco não está no nome do sistema de amortização, mas no efeito matemático de juros compostos onde a lei não autoriza.

Outro ajuste fino importante é a mora. No Tema 28 (REsp 1.061.530/RS), consolidou-se que abusos na fase de normalidade contratual (p. ex., capitalização indevida) podem descaracterizar a mora — o que altera o tabuleiro de medidas (retomada, multas, cadastros etc.). Mas o STJ também já pontuou: correção monetária abusiva isolada nem sempre basta para afastar a mora do comprador de imóvel. Contexto importa.

• Como reduzir risco sem perder atratividade comercial?
• Juros simples, com transparência de taxa nominal/efetiva, quando o financiamento é direto com a incorporadora.
• Amortização bem descrita (Price/SAC) e testes de planilha para evidenciar que não há capitalização vedada. Prova técnica decide litígios.
• Cláusula de hardship para indexadores, prevendo gatilhos e janela temporal em cenários excepcionais (ex.: choque de IGP-M).
• Governança de contencioso: screen rápido de encargos da “normalidade” para mitigar risco de descaracterização da mora. TJSP

Em suma, conformidade técnica = previsibilidade comercial. Contratos claros, planilhas auditáveis e escolhas regulatórias adequadas reduzem litígio e preservam margem — sem exigir que a incorporadora opere como banco.

Notícia aqui

Fachada ativas: o dilema da precipitação continua

Uma reportagem recente do Metro Quadrado sobre o leilão de lojas de fachada ativa por uma incorporadora da capital paulista confirma uma realidade ainda mais complexa: nem as próprias incorporadoras sabem quanto vale uma fachada ativa.

Para nosso sócio Rodrigo Palacios, da área Imobiliária, essa indefinição de valor não é apenas uma questão de mercado – é um problema jurídico estrutural que venho observando na prática. Quando redijo contratos de permuta entre incorporadores e proprietários de terrenos, frequentemente me deparo com cláusulas que estabelecem “valores de mercado” para as lojas sem critérios objetivos de apuração.

O resultado? Disputas judiciais evitáveis. A falta de parâmetros claros para precificação gera três problemas recorrentes:

• Contratos mal estruturados que não refletem a realidade comercial do varejo urbano;
• Expectativas irreais tanto de incorporadores quanto de permutantes sobre o retorno do investimento; e
• Insegurança jurídica para todos os envolvidos na cadeia.

A legislação urbanística criou a obrigatoriedade, mas não ofereceu ferramentas para tornar esses espaços comercialmente viáveis. É como exigir que alguém construa uma ponte sem fornecer os materiais adequados.

A solução passa por uma abordagem jurídica mais sofisticada, qual seja, contratos que prevejam metodologias específicas de avaliação, cláusulas de revisão baseadas em indicadores de mercado e, principalmente, assessoria especializada desde a concepção do projeto.

Não basta cumprir a lei urbanística. É preciso criar segurança jurídica para que a fachada ativa funcione como política pública e como negócio sustentável.

Atenção loteados e incorporadoras: O acessório segue o principal – STJ fixa imprescritibilidade da multa por descumprimento de TAC ambiental

Quando um TAC ambiental é descumprido, a multa contratual (cláusula penal) pode ser cobrada a qualquer tempo. Foi isso que a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu no REsp 2.091.242/RS, em acórdão publicado nesta segunda-feira, 8/9/2025. O Tribunal afastou a prescrição e permitiu que o MP/RS execute a multa aplicada a uma pedreira que não cumpriu obrigações de isolamento da área e apresentação do PRAD (“Plano de Recuperação de Área Degradada”).

O que estava em jogo:

O Tribunal de Justiça do RS – TJRS havia aplicado a Súmula 467/STJ (prescrição quinquenal para execução de multa por infração ambiental). O STJ, porém, distinguiu: multa de TAC não é sanção administrativa, e sim cláusula penal civil — portanto, o enunciado 467 não se aplica. Citação do acórdão: “Afasta-se, in casu, a Súmula 467/STJ…” porque a hipótese “cuida de cláusula penal de negócio jurídico (arts. 408 a 416 do CC), consistindo em sanção civil”.

A lógica jurídica:

No caso do Direito Ambiental, o STJ partiu de duas premissas consolidadas:

A execução de TAC ambiental é imprescritível.
O acessório segue o principal: se a obrigação principal (reparar o meio ambiente) é imprescritível, a obrigação acessória de pagar a multa também o é. Como resumiu o voto: “a obrigação de pagar a multa civil tem caráter acessório… Sendo [a reparação] imprescritível… não deve ser outra a conclusão quanto à multa”.

Esse raciocínio conversa diretamente com o Tema 999 do Supremo Tribunal Federal, que fixou a tese: “É imprescritível a pretensão de reparação civil de dano ambiental.”

Impacto prático (traduzindo para o dia a dia):

Para empresas signatárias de TAC: não dá para “esperar prescrever”. A multa vinculada ao TAC não se sujeita à janela de 5 anos das multas administrativas. Isso exige compliance ambiental contínuo, provisionamento e revisão de passivos.

Para Ministério Público e órgãos ambientais: reforça a segurança jurídica dos TACs como instrumento de política pública — inclusive quando o dano é difuso e de longa duração.

Para gestores públicos: atenção à redação das cláusulas penais (proporcionalidade e função coercitiva), pois a cobrança pode ocorrer muitos anos depois, se persistir o descumprimento da obrigação ambiental principal.

Para não confundir:

A decisão não muda a regra das multas administrativas ambientais autônomas (auto de infração/poder de polícia), às quais, como regra, se aplica a prescrição quinquenal. A distinção do STJ é explícita.

Aqui se trata de multa de TAC (cláusula penal civil), atrelada a uma obrigação principal imprescritível (reparação ambiental).

Link com o inteiro teor do acórdão aqui

CNJ reafirma: cartórios não podem condicionar registro de imóveis a certidões negativas

O Conselho Nacional de Justiça acaba de consolidar um entendimento fundamental para o mercado imobiliário: é vedado aos cartórios exigir Certidões Negativas de Débito (CND) ou Certidões Positivas com Efeito de Negativa (CPEN) como condição para registrar escrituras de compra e venda.

A decisão, proferida pelo conselheiro Marcello Terto no processo 0001611-12.2023.2.00.0000, reafirma precedente do STF que classifica essa prática como “impedimento político” e forma indireta de cobrança tributária.

A distinção que importa na prática:

• PODE: Cartório solicitar certidões fiscais para fins informativos, garantindo transparência ao comprador sobre a situação do vendedor.
• NÃO PODE: Condicionar o registro à inexistência de débitos fiscais.

Como pontuado pelo relator: “É importante para a segurança do negócio que o comprador conheça a situação fiscal de quem vende. Positiva ou negativa, essa informação deve estar disponível. O que não se pode é condicionar o registro à inexistência de débitos”.

Implicações práticas:

Para advogados: qualquer norma estadual ou municipal que tente impor essa exigência é inválida por contrariar precedente constitucional.

Para compradores: o registro não pode ser obstaculizado por débitos fiscais do vendedor, mas a informação sobre esses débitos deve estar disponível para análise de risco.

Essa decisão fortalece a segurança jurídica nas transações imobiliárias, equilibrando o direito ao registro com a transparência fiscal necessária aos negócios.

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O caso e os argumentos
Os proprietários foram surpreendidos com a cobrança do imposto pela prefeitura, que sustentava que a mera localização em APP não afastaria a exigência do IPTU. A administração municipal ainda defendeu que o ônus da prova da inviabilidade de uso caberia aos donos do imóvel.

A importância da prova pericial
Para esclarecer a controvérsia, foi determinada a realização de prova pericial. O laudo técnico concluiu que “a maior parte da área do imóvel pode ser diretamente classificada como APP” e que a área “apresenta cobertura vegetal contínua, características naturais preservadas e está funcionalmente vinculada à proteção do corpo hídrico existente”. Essa constatação foi determinante para o resultado do processo.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
A decisão se alinhou à jurisprudência do STJ, que reconhece: a localização em APP, por si só, não exclui a incidência do IPTU. Contudo, a produção de prova robusta que demonstre a impossibilidade de uso e fruição do imóvel é fundamental. Ou seja, não basta estar em APP; é necessário comprovar que a restrição inviabiliza totalmente o aproveitamento econômico da propriedade.

Essa decisão reforça a importância de comprovação técnica em situações semelhantes e pode servir de referência para outros contribuintes em contextos análogos.

Saiba mais aqui.

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No Agravo de Instrumento nº 2328748-95.2024.8.26.0000, o Tribunal reformou decisão de primeira instância que havia invertido o ônus da prova contra o Município de Taboão da Serra e destacou que o lançamento do IPTU, como ato administrativo, goza de presunção de legitimidade e veracidade, exigindo prova robusta em contrário.

O colegiado também reforçou que a regra do art. 373 do CPC atribui ao autor a responsabilidade por demonstrar o fato constitutivo de seu direito, sendo a inversão do ônus medida excepcional. Além disso, a concessão da justiça gratuita pode abranger o custeio da prova, mas não transfere automaticamente o encargo probatório à parte contrária.

“A decisão reforça que não basta a localização do imóvel ou sua inscrição no INCRA. É indispensável comprovar a exploração rural para garantir a incidência do ITR, medida essencial ao planejamento tributário e à segurança jurídica”, afirma Rodrigo Palacios, sócio da área Imobiliária do Viseu.

Para saber mais sobre decisões impactantes no cenário imobiliário, continue nos acompanhando.

O post IPTU vs. ITR: Quem deve provar a destinação do imóvel? apareceu primeiro em Viseu Advogados.

Uma notícia importante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) demonstra a eficácia da conciliação em casos complexos. O Centro Judiciário de Solução de Conflitos (Cejusc/STJ) facilitou um acordo que pôs fim à longa disputa pela propriedade da antiga sede da Sam Indústrias, no Rio de Janeiro.

O caso envolvia a massa falida da Sam Indústrias e as empresas Milano Empreendimentos e Santa Rita I Empreendimentos. A Sam Indústrias, que já foi uma próspera companhia, teve seu patrimônio supostamente dilapidado por fraudes, levando à sua falência em 2008. A disputa pelo imóvel se arrastava há cinco anos no STJ.

Sob a supervisão do ministro Marco Buzzi, o Cejusc conseguiu uma conciliação que considerou diversos fatores, incluindo o alto valor das benfeitorias realizadas no imóvel (mais de R$ 89 milhões) e a falta de interesse da massa falida em continuar a perseguir a propriedade, dada a complexidade e litigiosidade envolvidas.

Para Rodrigo Palacios, sócio da área Imobiliária do Viseu, este acordo é um excelente exemplo de como a mediação e a conciliação podem ser ferramentas poderosas para resolver litígios, mesmo aqueles com um histórico complexo e valores significativos. A solução consensual não apenas encerra uma disputa prolongada, mas também libera recursos e evita a continuidade de processos judiciais onerosos.

Notícia

Vício de Notificação em Alienação Fiduciária e a Importância da Intimação Pessoal

Rodrigo Palacios teve acesso a uma decisão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), que reforça a importância da correta notificação do devedor em contratos de alienação fiduciária. A 4ª Turma Julgadora da 6ª Câmara Cível, em acórdão relatado pelo Desembargador Fernando Ribeiro Montefusco, anulou todo o procedimento de consolidação da propriedade e o leilão extrajudicial de um imóvel devido a um vício na notificação para purgação da mora.

O caso em questão, envolvendo o Bradesco e uma devedora pessoa física, demonstrou que a notificação foi enviada para o endereço do terreno dado em garantia, e não para o endereço residencial da devedora, conforme exigido pela Lei nº 9.514/97. A decisão de primeira instância havia validado a notificação por edital, mas o TJGO, por unanimidade, reformou a sentença, destacando que o banco não esgotou todas as possibilidades de localização da devedora antes de recorrer à intimação por edital.

De acordo com a análise de Palacios, essa decisão reforça a importância da intimação pessoal do devedor, no endereço constante do contrato, uma formalidade essencial, sendo que sua inobservância acarreta a nulidade de todo o processo de expropriação. A tese de julgamento do TJGO é clara: “A intimação do devedor para purgação da mora, no âmbito da alienação fiduciária de imóvel, deve ser pessoal e realizada no endereço constante do contrato; a inobservância dessa formalidade acarreta a nulidade da consolidação da propriedade e de todos os atos expropriatórios subsequentes.”

O especialista reforça que é fundamental que as instituições financeiras e os profissionais do direito estejam atentos a esses detalhes processuais para evitar nulidades e garantir a segurança jurídica nas operações de crédito imobiliário. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já aponta nesse sentido, exigindo o esgotamento dos meios de localização do devedor antes da notificação por edital.

Decisão

Marco na Execução Civil: Decisão do STJ dispensa citação por oficial de justiça para arresto eletrônico de ativos

Uma recente e importante decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial nº 2.099.780-PR, trouxe um esclarecimento importante para a celeridade e eficácia das execuções, impactando diretamente a rotina do direito imobiliário e da recuperação de créditos.

O STJ firmou o entendimento de que a tentativa frustrada de citação por oficial de justiça não é um pré-requisito para o arresto de bens do devedor por meio de sistemas eletrônicos, como o Sisbajud.

No caso analisado, o credor havia tentado a citação do devedor por via postal, sem sucesso. O pedido de arresto online de ativos financeiros foi negado tanto em 1ª quanto em 2ª instâncias, sob o argumento de que seria necessária uma tentativa prévia de citação por oficial de justiça, conforme uma interpretação literal do art. 830 do CPC.

Contudo, o Ministro Relator Moura Ribeiro, acompanhado pelos demais ministros da Turma, reformou a decisão, alinhando o procedimento à realidade atual da advocacia e do Judiciário.

Segundo Rodrigo Palacios, sócio da área Imobiliária do Viseu, os pontos-chave da decisão são:
1️⃣ Modernização da Execução: O Código de Processo Civil de 2015 privilegia a citação por meios eletrônicos e postais (arts. 246 e 247), não sendo a citação por oficial de justiça a regra preferencial na execução.

2️⃣ Efetividade Processual: Condicionar o arresto online (medida eletrônica) a uma diligência física prévia (citação por oficial) seria um contrassenso, esvaziando a principal vantagem das ferramentas digitais: a agilidade.

3️⃣ Basta a Tentativa Frustrada: Para o deferimento do arresto executivo online, é suficiente que haja uma tentativa de localização do devedor que tenha se mostrado infrutífera, independentemente do meio utilizado (postal, por exemplo).

De acordo com Palacios, essa decisão representa um avanço significativo, desburocratizando a cobrança e fortalecendo as ferramentas eletrônicas de constrição patrimonial, o que é uma excelente notícia para a efetividade da justiça e para os credores.

Acordão

Leilão Anulado: 3 Vícios Processuais que Custaram a Arrematação de um Imóvel (TRT1-RJ)

Uma recente decisão do Tribunal Regional do Trabalho do Rio de Janeiro (TRT-1) anulou o leilão de um imóvel ao identificar três vícios processuais graves, considerados “insanáveis”. O caso, noticiado pela Revista Consultor Jurídico (ConJur), serve de lembrete para a importância do rigor técnico em todas as fases da execução.

Na prática, a arrematação foi invalidada porque o processo não seguiu formalidades essenciais previstas em lei. A decisão destaca os seguintes erros:

1️⃣ Arrematação por Preço Vil: O imóvel foi arrematado por um valor inferior a 50% da sua avaliação, o que é considerado preço vil, conforme o Art. 891 do Código de Processo Civil. Essa regra busca proteger o patrimônio do devedor, evitando que seu bem seja vendido por um valor desproporcionalmente baixo.

2️⃣ Falta de Intimação do Credor Hipotecário: O imóvel possuía uma hipoteca com a Caixa Econômica Federal, que não foi formalmente intimada sobre o leilão. A lei exige essa comunicação (Art. 799, I, do CPC) para que o credor com garantia real possa defender seus interesses no processo.

3️⃣ Desrespeito à Suspensão da Execução: Havia uma decisão judicial anterior, fundada em pedido das partes (credor e devedor), que suspendia a execução por 30 dias para uma tentativa de acordo. Mesmo com o pagamento da dívida pelos executados dentro desse prazo, o leilão não foi cancelado e prosseguiu indevidamente.

A juíza responsável pelo caso classificou os erros como “vícios insanáveis”, que contaminaram todo o processo de alienação do bem, tornando a anulação da arrematação a única medida cabível.

Segundo análise de Rodrigo Palacios, sócio da área Imobiliária do Viseu, este caso reforça uma lição importante no direito imobiliário: a segurança jurídica de um leilão não depende apenas do lance final, mas da observância estrita de cada etapa do procedimento. A falta de atenção a detalhes como intimações, prazos e o valor mínimo do lance pode invalidar todo o processo, gerando prejuízos e insegurança para todas as partes envolvidas, especialmente o arrematante.

Decisão

Responsabilidade Solidária: Construtoras e Sanepar Condenadas por Danos em Condomínio no Paraná

No caso em questão (Apelação Cível nº 0043232-96.2023.8.16.0014), a Companhia de Saneamento do Paraná – Sanepar e as construtoras de um condomínio em Londrina (PR) foram condenadas a indenizar os moradores por danos materiais e morais. Os problemas surgiram de infiltrações de esgoto que causaram mau cheiro, interdição de áreas comuns e transtornos significativos.

A perícia foi clara ao apontar uma concorrência de culpas:

1️⃣Construtoras: Falharam ao não desativar um antigo ramal de esgoto e ao não impermeabilizar corretamente as caixas de inspeção, violando normas técnicas.

2️⃣Sanepar: Foi negligente na manutenção da rede pública, o que levou a uma obstrução e ao refluxo de dejetos para o edifício.

Na opinião de Rodrigo Palacios, a decisão da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJ-PR) é muito importante, pois estabelece que a complexidade dos problemas e a multiplicidade de causas não diluem a responsabilidade. Pelo contrário, a unem.

O tribunal entendeu que os transtornos ultrapassaram o “mero aborrecimento”, configurando dano moral indenizável no valor de R$ 10 mil para cada morador, além dos danos materiais a serem liquidados.

Para Palacios, este caso serve como um alerta importante para o setor imobiliário e da construção civil sobre a importância da “due diligence” técnica em todas as fases de um projeto – desde a verificação de infraestruturas preexistentes no terreno até a execução e entrega da obra. A responsabilidade não termina na entrega das chaves; ela é contínua e pode ser compartilhada com outros agentes.

Como head da área de Direito Imobiliário do Viseu Advogados, Palacios reafirma a importância de uma assessoria jurídica e técnica criteriosa para mitigar riscos e garantir a segurança e a qualidade dos empreendimentos.

Decisão

Intenção de pagar a dívida impede reintegração de posse?

Em decisão recente, a 1ª Vara de Monte Alto/SP suspendeu a reintegração de posse em favor da CDHU com base no argumento de que o executado demonstrou “interesse em quitar o débito” e reside no imóvel para fins de moradia.

Embora se trate de medida provisória — tutela de urgência incidental — e o juiz tenha deixado claro que essa é a “última oportunidade para solução amigável”, Rodrigo Palacios entende que a decisão traz um perigoso precedente: transformar a mera intenção de pagar em obstáculo à execução de uma sentença transitada em julgado.

No caso, a reintegração já havia sido determinada por decisão definitiva. Ao suspender seus efeitos por razões subjetivas (como a ocupação para moradia e o desejo de negociar), cria-se instabilidade e insegurança para políticas públicas de habitação e para o direito de propriedade em geral.

É importante garantir meios de conciliação e acesso à moradia, sem relativizar o valor da coisa julgada nem o direito do credor de reaver seu bem após anos de litígio.

Decisão

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