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Nos dias atuais, muito tem se falado na alta exacerbada do IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado da Fundação Getúlio Vargas), que vem mensalmente batendo seus próprios recordes históricos, acumulando, em 12 meses, uma alta de 30,54%, e seus impactos nos contratos de aluguéis. Mas e no âmbito do mercado de capitais, e especificamente nas operações estruturadas? Quais foram os impactos? Será que houve mudanças?

É muito comum associarmos o IGP-M somente à atualização dos aluguéis, pois usualmente na redação dos contratos, utiliza-se o IGP-M como indexador de atualização monetária, atrelado ao valor do aluguel para que o locador não perca seu “poder de compra” sobre o valor que lhe remunera, por ceder a posse direta temporariamente ao locatário de sua propriedade.

Nada impede que sejam iniciadas tratativas e, ao fim, convocada uma assembleia para deliberar a respeito

É importante lembrar que o IGP-M é composto pela ponderação dos índices IPA-M, IPC-M e INCC-M, com pesos de 60%, 30% e 10%, respectivamente, sendo que o IPA-M é impactado diretamente pelo preço das commodities, que alcançaram níveis máximos históricos durante a pandemia de Covid-19, o que justifica a alta exacerbada do índice composto.

Ocorre que, diante dessa aceleração do IGP-M, além de as partes de um contrato de locação já terem a faculdade de rediscutir o indexador, ainda que após a assinatura do contrato e durante sua vigência – sobretudo por força da pandemia -, nos termos do artigo 18 da Lei n° 8.245/1991, já há movimentação no Poder Legislativo com o objetivo de buscar maior proteção aos locatários contra a aplicação do referido índice, tal como se vê pela tramitação do PL n° 1.026/2021 de autoria do deputado Vinicius Carvalho.

No entanto, não é só no âmbito dos contratos de locação que a alta descontrolada do IGP-M causa impactos e gera discussões, mas também nas operações estruturadas de emissão de títulos de dívida, especificamente, nas de lastro imobiliário.

Tradicionalmente, as emissões de debêntures e de Cédulas de Crédito Bancário, com destinação imobiliária, Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI e Cédulas de Crédito Imobiliário – CCI, preveem sua correção monetária indexada ao IGP-M, em se tratando de pagamento de juros remuneratórios, no fluxo de pagamento juntamente à amortização.

Diante dessa alta expressiva do IGP-M, como ficam as operações estruturadas que já estão em andamento e as que ainda serão emitidas e/ou liquidadas?

É claro que, para o investidor, a alta do IGP-M só gera maior rentabilidade à operação e não o incomoda em nada com a manutenção do indexador até o vencimento final dela, em se tratando do primeiro caso. Porém, na medida em que as parcelas de pagamentos de juros remuneratórios aumentam exacerbadamente com a correção anual, o fluxo de caixa da devedora, que era previsto para determinada curva do papel, pode ficar desfalcado, e, assim, interferir em sua produtividade, ou até mesmo no próprio projeto imobiliário exigir um capital maior investido, objeto da destinação do título, trazendo um impacto negativo ao projeto e eventualmente a necessidade de um aporte adicional.

A exemplo dos CRIs nas 69ª, 93ª, 103ª e 113ª séries da 1ª emissão da RB SEC, em que é devedora a Petrobras, conforme fato relevante de 19 de abril deste ano, diante da alta exacerbada do IGP-M e ainda mais no contexto da pandemia (eventos extraordinários), é plenamente possível pleitear a revisão da cláusula que estipulou o índice com base na teoria da imprevisão (artigo 317 do Código Civil), facultando, inclusive, a aplicação da teoria de onerosidade excessiva (artigo 478 do Código Civil), com a resolução do contrato.

No caso de operações que ainda não foram estruturadas ou liquidadas, observa-se uma tendência de tais emissões se inclinarem para a escolha do IPCA – Índice de Preço ao Consumidor Amplo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), acumulado em 2021 em 4,88% e, nos últimos 12 meses, em 8,59%, indexando-o aos pagamentos dos juros remuneratórios.

Nas operações estruturadas que já estão em andamento, é sempre mais difícil alterar covenants relacionados à rentabilidade do papel, mas nada impede que sejam iniciadas tratativas entre as partes envolvidas e, ao fim, convocada uma assembleia de credores, para deliberar sobre a matéria e a busca de uma solução comum, dentre as mencionadas acima, ou até mesmo a repactuação do papel com a alteração de seu vencimento.

Portanto, verifica-se que o IGP-M vem impactando operações lastreadas em ativos imobiliários, forçando investidores e tomadores a repensarem sobre a forma de correção monetária, para que a operação ocorra como prevista nos contratos sem eventual default, pois como mencionado, ainda que ela esteja em andamento, nada impede de ser aditada, a partir de deliberação em assembleia, alcançando um denominador comum entre o tomador e o credor do crédito. E, por fim, mais vale a redução da rentabilidade ou o alongamento da dívida, do que uma empresa em recuperação judicial ou em falência ocasionando a interrupção total dos pagamentos.

Leonardo Cotta Pereira e Michel Camargo Navarro Miranda são, respectivamente, sócio do escritório Viseu Advogados, responsável pela área de Mercado Financeiro e Capitais, e advogado do mesmo escritório, especialista em Mercado Financeiro e Capitais.

Publicado por Valor