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Existem dois tipos de leilão: judicial e extrajudicial. O primeiro envolve imóveis penhorados após alguma ação de cobrança de dívida contra o proprietário –condomínio atrasado, por exemplo.

O processo é conduzido por um juiz, que escolherá leiloeiros cadastrados no tribunal em questão para divulgar e organizar o leilão.

O novo Código Civil, que entrou em vigor em 2016, acelerou o processo de penhora de imóveis de moradores com dívidas condominiais. Agora, ele precisa pagar o que deve em até três dias a partir do momento em que é comunicado sobre o processo. Caso contrário, corre o risco de perder a propriedade.

Já o leilão extrajudicial inclui casas e apartamentos confiscados pelos bancos por inadimplência no financiamento imobiliário.

O procedimento, como o nome diz, é resolvido fora dos tribunais. A instituição financeira informa a um cartório sobre a pendência, geralmente após duas ou três parcelas atrasadas, e o cliente é notificado para quitar a dívida em no máximo 15 dias.

Caso não pague, o banco tomará a unidade e a levará a leilão, como explica Luis Rodrigo Almeida, especialista em direito imobiliário e sócio da Viseu Advogados.

A crise impactou o mercado de leilões. De 2015 para 2016, houve um aumento de mais de 80% no número de unidades retomadas pela Caixa Econômica Federal, segundo dados da instituição –um total de 15.881, contra 8.775 no ano anterior.

Uma das vantagens de arrematar uma casa em um leilão do tipo é o seu potencial de valorização, diz Paulo Porto, especialista em negócios imobiliários da FGV. Segundo ele, o imóvel normalmente tem poucos anos de uso.

O empresário Antonio Afonso, 56, viu esse potencial e transformou em negócio a compra de propriedades em leilões, todos extrajudiciais. “O processo judicial é muito demorado”, diz.

Ele arremata, reforma e vende os espaços. “Compramos por R$ 200 mil um imóvel que vale R$ 400 mil, e revendemos por R$ 300 mil”, afirma ele, que começou no ramo há cinco anos e já adquiriu cerca de 70 unidades.

PROBLEMAS

Após o arremate, o primeiro passo é atualizar o registro do imóvel em cartório, afirma Porto. Principalmente para evitar que ele vá a leilão novamente –o proprietário pode responder a mais de uma ação de cobrança.
Dívidas, má conservação da propriedade e até conflitos com o antigo morador são outros problemas que o novo dono pode enfrentar.

A corretora Gabriela Villas, 45, comprou por cerca de R$ 300 mil um apartamento no Guarujá, litoral de São Paulo, durante um leilão em 2004. Pouco depois, o proprietário entrou com uma ação e bloqueou o processo.

Ela só conseguiu reaver o dinheiro depositado dois anos depois. “Foi tudo muito lento. Entrava uma ação atrás da outra”, conta. “Deveria ter consultado um advogado mais experiente.”

O empresário Joel Garcia, 56, já participou de cerca de dez leilões em 15 anos. Um dos apartamentos que arrematou, no bairro do Limão (zona norte de São Paulo), estava alugado, e o inquilino não queria sair.

Decidiu não entrar com uma ação para retirá-lo. “A solução menos traumática foi indenizá-lo”, conta ele, que pagou em torno de R$ 20 mil para o ocupante –o imóvel já tinha custado R$ 200 mil. “Foi por uma questão social. Ele iria para a rua, já que não tinha para onde ir.”

No leilão extrajudicial, o morador do imóvel tem 60 dias para desocupá-lo a partir da arrematação, segundo Almeida, da Viseu Advogados. No judicial, não existe um prazo determinado, que varia de acordo com a ação.

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OLHO NO LANCE
Saiba como fechar um bom negócio

LEIA O EDITAL
O documento terá todas as informações e regras sobre o leilão, como data, horário e condições de pagamento. Os editais também costumam informar se há dívidas ou pendências.

VISITE O LUGAR
Caso o imóvel esteja em mau estado e exija muito investimento em reformas, talvez não valha a pena arrematá-lo. É recomendável levar um arquiteto ou engenheiro junto para uma avaliação mais precisa.

CHEQUE SE HÁ DÍVIDAS
Todas as pendências relacionadas ao imóvel serão transferidas para o novo proprietário. Se não há informações no edital, busque na prefeitura, na Receita Federal e no condomínio.

CALCULE OS GASTOS
Quem arrematar uma unidade terá que pagar uma comissão para o leiloeiro, que em geral é de 5% do valor do imóvel. Também precisará arcar com os custos da regularização do imóvel, que incluem o ITBI e os gastos com cartório.

VEJA SE O LUGAR ESTÁ DESOCUPADO
Caso o antigo morador se recuse a sair, caberá ao arrematante ingressar com uma ação judicial de imissão de posse ou tentar chegar a um acordo.

ESTIPULE UM LIMITE PARA O LANCE
É fundamental determinar um teto para a oferta, baseado em pesquisas de mercado em imobiliárias e portais de imóveis, para fazer um bom negócio.

CONTRATE UM ESPECIALISTA
Um advogado pode ajudar no processo, atuando tanto antes do leilão –lendo o edital e checando as pendências– quanto depois, ajudando na regularização da unidade e em eventuais ações.

ENTRE EM PORTAIS CONFIÁVEIS
Antes de participar de um leilão on-line, em site especializado, cheque a reputação do leiloeiro e se está devidamente matriculado na Junta Comercial do Estado em que vive.

QUEM DÁ MAIS?
Veja bancos e sites que realizam leilões

BANCOS

Caixa Econômica
Quita condomínio e IPTU em atraso. Imóvel pode ser financiado; caixa.gov.br.

Bradesco
Oferece nos leilões on-line 10% de desconto para pagamento à vista e parcelamento em até 48 meses; banco.bradesco.

Banco do Brasil
Pagamento à vista ou por meio de financiamento imobiliário; imovelbb.com.br.

Santander
O pagamento pode ser por crédito imobiliário. Anuncia cerca de 50 imóveis por mês em SP; santander.com.br.

SITES

Mega Leilões
Realiza judiciais e extrajudiciais. Tem mais de 300 unidades anunciadas; megaleiloes.com.br.

Sato Leilões
Promove leilões nas modalidades on-line, presencial ou misto. Tem mais de 250 propriedades cadastradas; satoleiloes.com.br.

Sold
Oferece imóveis em 16 Estados. Leiloeiros fazem avaliação e verificam pendências; sold.com.br.

Zukerman
Site tem geolocalização, que permite ao usuário ver imóveis próximos. Tem cerca de 600 unidades; zukerman.com.br.