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Os impactos nos Contratos de Locação em razão de Recuperação Judicial e Falência
Diante da recuperação judicial de uma das maiores varejista do Brasil, que movimentava milhões de reais em ativos imobiliários e renda em aluguéis, muitos empreendedores e proprietários de imóveis para locação têm se questionado sobre as consequências da recuperação judicial face a um inadimplemento decorrente de obrigações contraídas por meio de contrato de locação.
De início, é importante esclarecer que a recuperação judicial e a falência são institutos jurídicos distintos. Contudo, a principal diferença está em manter ou não a continuidade das atividades da sociedade.
A recuperação judicial visa manter o negócio ativo, proporcionar a capacidade de gerar resultados pela sociedade em crise e garantir os empregos originados pelo desenvolvimento regular de suas atividades. Nela são preservados os direitos dos possíveis credores (o que também ocorre na falência), mas com regras específicas para que a sociedade consiga pagar suas dívidas de forma preservada e tenha condições para se recuperar de forma saudável.
Por outro lado, na falência não existe esta preocupação com a reestruturação financeira da sociedade ou manutenção do negócio, que é encerrado diante do reconhecimento de que as atividades daquela sociedade são irrecuperáveis e seu quadro econômico é insolúvel.
O que ocorre com o contrato de locação após ou durante a Recuperação Judicial?
Durante a recuperação judicial, os aluguéis devem ser pagos regularmente, nas datas dos respectivos vencimentos. Em caso de inadimplemento da sociedade em crise, os direitos creditórios (vencidos e não pagos) dos locadores, acumulados até a recuperação, deverão ser habilitados no Juízo Falimentar, de modo que o recebimento desses valores se sujeitará ao plano de recuperação da sociedade.
Devemos lembrar que aluguéis e encargos locatícios inadimplidos, originados por meio de contrato de locação firmado pela sociedade em recuperação, são considerados créditos simples, sem qualquer vantagem sobre outras categorias de crédito, tanto na recuperação judicial quanto na falência.
Já no âmbito das garantias locatícias, a legislação prevê que os credores da devedora em recuperação conservem seus direitos e privilégios contra os fiadores que assumiram a obrigação contratual de assegurar o pagamento de eventuais inadimplências pela sociedade locatária, o que se aplica aos contratos de locações firmados.
E muito embora a lei seja omissa a esse respeito, o fato de a sociedade locatária entrar em recuperação durante a vigência do contrato de locação pode, sim, ser fundamento para a promoção da ação de despejo, independentemente da existência ou não de inadimplemento, de acordo com entendimentos jurisprudenciais recentes.
Por outro lado, é preciso considerar a possibilidade de alteração dos termos do contrato de locação durante o curso de uma Recuperação Judicial, como parte do plano de recuperação, no qual o Juiz poderá incluir a repactuação do aluguel ou extensão do contrato sem consentimento prévio do locador.
E na hipótese de Falência?
Na hipótese de falência da sociedade em crise, todas as dívidas vencem de forma antecipada. Assim como ocorre na recuperação, de forma parcial ou integral (a depender da mensuração dos bens e recursos financeiros da sociedade falida ainda disponíveis), é preciso observar a classificação dos créditos de cada um dos credores.
Caso a sociedade locatária deixe de efetuar o pagamento de aluguéis e encargos da locação após a decretação da sua falência, o procedimento de cobrança do valor devido seguirá o Juízo Falimentar, mas ao locador é permitido promover a ação de despejo para reaver a posse do imóvel locado.
Outra consequência da falência da sociedade locatária também deve ser pontuada. O artigo 119 da Lei das Recuperações, prevê que “a falência do locador não resolve o contrato de locação e, na falência do locatário, o administrador judicial pode, a qualquer tempo, denunciar o contrato”. Ou seja, falido o locatário, o administrador judicial poderá anular o contrato quando achar conveniente ou prosseguir com a locação, situação que pode parecer rara, mas é possível.
Seja como for, aluguéis deverão ser pagos e o inadimplemento permitirá a promoção da ação de despejo. Talvez com alguns percalços, mas a ação será possível e o despejo deverá ocorrer.
Como observado, são sensíveis os impactos nas locações nas quais os locatários se encontram envolvidos em Recuperação Judicial ou Falência. Cabe ao locador estar bem-informado e preparado para lidar com essas situações.
É sempre recomendável a revisão criteriosa dos contratos de locação, em busca de uma maior proteção dos direitos de cada uma das partes para minimizar possíveis impactos negativos.
